Ipoteca: sclavie financiară sau șansa de a-ți obține propria casă? Ipoteca: sclavie sau soluție la problema locuinței? Sclavia ipotecară

VKontakte Facebook Odnoklassniki

Pentru mulți ruși, locuințele la prețuri accesibile reprezintă o nevoie prioritară, dar încă nu s-a întâmplat.

Cu toate acestea, veniturile reale ale populației nu cresc și chiar își doresc să aibă locuințe separate. Se pare că un credit ipotecar ar trebui să ajute în acest sens, cel puțin pe piața clădirilor noi, deoarece locuințele acolo sunt mai ieftine, mai ales în faza de construcție, dar nu sunt la îndemâna oricui. Mai mult, creditele ipotecare în țara noastră sunt emise la dobânzi extrem de mari, ceea ce înseamnă că supraplata după 20-30 de ani va fi dublă sau chiar triplă. Și având în vedere că angajații nu au stabilitate, ipoteca devine nu doar robie, ci uneori chiar un jug la gât.

Singurul lucru care salvează piața ipotecare este că compatrioții noștri înțeleg: un credit ipotecar este uneori singura modalitate de a-ți achiziționa propria locuință, deoarece prețurile de pe piața imobiliară doar cresc, ceea ce înseamnă că cu cât merg mai departe, cu atât este mai scump. devine. Și viața merge înainte: oamenii se căsătoresc, divorțează, se nasc copii, așa că păstrarea unui acoperiș deasupra capului este o prioritate. Și chiar dacă acest acoperiș este doar în faza de săpătură și va fi finalizat doar într-un an, sau chiar doi, și va fi posibil să se mute chiar și mai târziu, acest viitor tot așteaptă.

În general, astăzi creditele ipotecare de pe piața primară au intrat într-o etapă de dezvoltare stabilă, iar în fiecare zi piața de credite ipotecare este completată cu noi oferte interesante de la bănci. Dezvoltatorii înșiși sunt, de asemenea, activi atunci când lansează un nou proiect pentru vânzare, ei încearcă să-l acrediteze cu diferite bănci pentru a da număr maxim cumpărătorilor posibilitatea de a obține un credit ipotecar.

Și asta dă anumite rezultate. De la începutul anului 2011, băncile rusești au emis peste 74 de mii de credite ipotecare în valoare de peste 103 miliarde de ruble, ceea ce este de aproape 2 ori mai mare decât anul trecut. Creșterea volumului creditării ipotecare se explică prin eliminarea garanțiilor suplimentare sub formă de garanții pentru locuințele existente, o creștere a termenelor de împrumut la 30 de ani, o reducere a comisionului pentru procesarea cererilor de la debitori și faptul că potențialii cumpărători își pot confirma acum veniturile folosind atât formularul 2-NDFL, cât și banca, pentru că nu este un secret că majoritatea salariilor din Rusia sunt încă „gri”.

În plus, rata medie ipotecară pe piața primară a scăzut acum la 12,5% față de 13,1% anul trecut.

Cu toate acestea, dacă priviți piața ipotecară prin ochii unui împrumutat, imaginea nu este atât de fericită. Teoretic, la noi, folosind un credit ipotecar, doar 13,2% din populația activă își poate cumpăra cel puțin un apartament cu o cameră pe piața secundară imobiliară și doar 28% pe piața primară.

Mai mult, în cei cinci ani din 2006, mai puțin de unu la sută din întreaga populație a Rusiei a luat un credit ipotecar. De ce se întâmplă asta? Oamenii pur și simplu nu au încredere că vor putea plăti chiria, nu au încredere în viitor. Majoritatea potențialilor împrumutați înțeleg că își pot pierde sursa de venit din cauza concedierii de la un loc de muncă extrem de profitabil, că criza globală se poate repeta și altele asemenea.

În același timp, chiar și în ciuda reducerii ratelor ipotecare, nu toată lumea își poate permite să plătească 8-14% pe an în ruble, iar sentimentul că plătiți în exces inhibă dorința de a contracta un credit ipotecar.

Spre comparație: în Europa, rata este de 1-4% pe an în euro pentru cetățenii Uniunii Europene cu o economie mai stabilă, venituri proiectate și protecție socială prin diverse programe cetățenești. În acest moment, riscurile Rusiei sunt atât de mari încât nici măcar băncile cu capital occidental nu sunt pregătite să emită împrumuturi la o rată mai mică decât cea actuală.

Deci, ce îi face pe ruși să ia un credit ipotecar? Majoritatea debitorilor spun că nu au încotro, că trebuie să locuiască undeva, așa că trebuie să-și asume riscuri. Mai mult, debitorii înțeleg că lucrurile se vor înrăutăți: inflația este în creștere, prețurile la produse, servicii, imobiliare, petrol cresc, apartamentele sunt acum cu 1-1,5 milioane mai scumpe decât anul trecut. În plus, plata lunară a ipotecii este uneori aproximativ aceeași cu plata chiriei. Prin urmare, în acest caz, jocul merită lumânarea: ratele ipotecare vor scădea, cererea de locuințe va crește, prețurile vor crește în consecință, iar pierderile din dobânda bancară vor fi compensate prin aceasta, iar în tot acest timp persoana care plătește împrumutul ipotecar va locui în propria locuință, nu în locuințe închiriate.

În plus, tinerii în vârstă de 25 de ani sau mai mult au șanse mai mari să câștige bani și să-și cumpere imediat un apartament fără capcane pentru datorii, nu există tați, mame, iubiți sau amante și nu există nici un semn de economisire pentru a cumpăra; acasă în a doua jumătate a vieții.

Este clar că o ipotecă este o sclavie voluntară, pe termen lung și costisitoare, dar ce să faci? Deci, pentru mulți oameni pur și simplu nu au de ales atunci când cumpără un apartament și trebuie să ia un credit ipotecar. Desigur, este mult mai profitabil să cumperi locuințe în Bulgaria, dar nu toată lumea este pregătită să plece și încă nu se știe ce se va întâmpla cu munca și salariile acolo.

Se dovedește că atitudinea debitorilor față de creditarea ipotecară, sau mai exact față de ratele dobânzilor, este clar negativă, dar deznădejdea, lipsa altor opțiuni obligă oamenii să accepte toate condițiile băncilor. Apropo, ponderea tranzacțiilor ipotecare dintre toate tranzacțiile de cumpărare și vânzare de apartamente în clădiri noi la Moscova este astăzi de 26%, iar pentru proiectele individuale poate ajunge până la 35%.

Ponderea tranzacţiilor cu credit ipotecar în volumul total de achiziţii de pe piaţa clădirilor noi este de 30-35% în segmentul economic şi puţin sub 20% în segmentul business. Adică, creditele ipotecare au atins niveluri de dinainte de criză, când unele bănci au oferit credite ipotecare fără un avans.

Dacă te uiți la regiunea Moscovei, înainte de criză ponderea achizițiilor de credite ipotecare reprezenta până la 40-50%, dar acum media este de 25-30%. Și asta, în ciuda faptului că în regiune, prețurile pentru apartamente sunt mult mai mici - costul unui apartament cu o cameră într-o clădire nouă de clasă economică din Moscova începe de la cinci milioane de ruble, iar în regiunea din apropierea Moscovei de la trei milioane de ruble. , ceea ce înseamnă că povara creditului pentru cumpărători nu este atât de mare.

În general, cumpărătorii de locuințe de pe piața primară sunt cetățeni destul de riscanți, deoarece sunt nevoiți să aștepte un an sau doi până la finalizarea construcției și înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, adică trăiesc în stres. Cel mai interesant lucru este că astăzi, ca acum doi ani, principalii cumpărători de apartamente care utilizează un credit ipotecar sunt familiile cu educatie inalta. În ceea ce privește vârsta debitorilor ipotecari, există o întinerire semnificativă a debitorului mediu, deoarece reducerea avansului a făcut-o accesibilă. fonduri împrumutate pentru familiile fără economii mari. În plus, capitalul de maternitate poate fi folosit pentru achitarea unui credit ipotecar.

Deci, majoritatea debitorilor de credite ipotecare - aproape 60% - sunt cumpărători cu vârsta cuprinsă între 26-35 de ani, iar printre aceștia predomină bărbații - 58%, iar femeile doar 42%. Domeniul de activitate al debitorilor s-a schimbat, de asemenea, recent. Acum, angajații marilor întreprinderi comerciale și corporațiile de stat au fost înlocuiți cu retaileri și angajați ai organizațiilor bugetare din sistemul de sănătate, educație și guvern.

În ceea ce privește preferințele, apartamentele cu două și trei camere sunt la cea mai mare căutare în rândul debitorilor ipotecari, unde ponderea apartamentelor cu două camere este de 38% din numărul total al apartamentelor ipotecate, iar ponderea apartamentelor cu trei camere este de 28%. Restul de 34% includ apartamente cu o cameră și patru camere.

Oferta de diverse programe ipotecare pe piața clădirilor noi astăzi este destul de mare, deoarece atât băncile, cât și dezvoltatorii încearcă să le dezvolte. Astăzi, un împrumut poate fi contractat pe o perioadă de până la 50 de ani pentru majoritatea proprietăților, este necesară un avans în valoare de 20 până la 30% din costul total al apartamentului. Cererile potențialilor debitori sunt oarecum diferite: 90% dintre clienți preferă un termen în intervalul 10-15 ani, iar un avans de 10%. Pentru astfel de persoane, Sberbank oferă programul „10-10-10”, unde plata inițială este de 10%, dobândă 10% și numărul de ani este de 10, totuși, există o nuanță - Sberbank acceptă documente doar pentru impozitul pe venit pentru 2 persoane, iar având în vedere salariul în plicuri, doar o mică parte dintre debitorii ipotecari pot folosi serviciile sale.

VTB oferă un credit ipotecar de la 8,45% pe an - din nou pentru cei care primesc un salariu alb. Valoarea maximă a împrumutului: până la 80% din valoarea de evaluare a apartamentului.

Acum una dintre cele mai atractive oferte este promoția Sberbank „8-8-8”, prelungită până în septembrie, unde împrumutul se emite la 8% pe an, pe 8 ani și din acont cel putin 50%.

Dezvoltatorii au și propriile lor propuneri. De exemplu, în compania Don-Stroy Invest, ca parte a unui program comun cu VTB 24, nu există comision pentru procesarea unei cereri și pentru serviciile de acordare a unui credit ipotecar, precum și cerința de garanție suplimentară pentru perioada de construcție . În plus, pentru creditele ipotecare la apartamentele din Don-Stroy, există o singură rată a dobânzii pentru întreaga perioadă de creditare, fără prima tradițională pentru perioada anterioară înregistrării dreptului de proprietate.

Glavstroy are și oferte ipotecare interesante. Recent, dezvoltatorul a semnat un acord cu Sberbank, datorită căruia sunt acordate împrumuturi de până la 85% din cost pentru unul dintre proiectele companiei - Podolskie Prostori (regiunea Moscova). Rata dobânzii la acestea este de la 8%, împrumutul poate fi contractat pe o perioadă de la 8 la 30 de ani.

Drepturile de proprietate asupra proprietății achiziționate în temeiul unui acord de participare la capitaluri proprii sunt acceptate ca garanție, iar atunci când solicită un împrumut ipotecar, banca nu percepe comision și nu face nicio cerință pentru asigurare obligatorie viața și sănătatea împrumutatului, ceea ce reduce semnificativ costurile.

Programele de credit ipotecar sunt disponibile la Renova-StroyGroup. Și „programul 8%” menționat mai sus de la Sberbank funcționează în microdistrictul „Bogorodsky” din Shchelkovo, iar în Aprelevka și Losino-Petrovsky puteți cumpăra apartamente de la dezvoltator folosind aceeași promoție Sberbank „10”.

Și totuși, deși există multe opțiuni pentru creditele ipotecare, populația nu este deosebit de mulțumită de dezvoltarea acestui segment de creditare bancară. La urma urmei, dacă crezi că cu un credit ipotecar te legați de bancă până la 25-30 de ani, devine înfricoșător. Dacă mai e o criză? Ce se întâmplă dacă îți pierzi locul de muncă? Și atunci ce să faci cu un apartament luat la un preț exorbitant în condiții ipotecare fabuloase? Atâția ruși încă mai preferă să se ghemuiască oriunde pot și să privească cu invidie la Occident, la ratele lor ipotecare de 1-4% și 30 de mii de dolari pentru o vilă. Un lucru este bun: băncile noastre și statul au pentru ce să lupte, iar asta înseamnă că putem spera la un viitor mai bun. La urma urmei, speranța moare ultima.

Ipoteca – legalizat sclavia financiară.

Doar băncile sunt interesate de dezvoltarea pieței ipotecare. Contractele de credit ipotecar prevăd dobânzi uriașe, care sunt din ce în ce mai greu de plătit în realitățile moderne. A avea un împrumut menține o persoană la locul de muncă și o face să-și păstreze funcția. Nu toată lumea poate profita de sprijinul statului, iar guvernul, în loc să reglementeze sectorul construcțiilor de locuințe și să asigure dreptul de bază al cetățenilor la locuințe, este implicat în proiecte politice globale. Majoritatea covârșitoare a populației de astăzi locuiește în case construite în timpul URSS. Este necesară schimbarea radicală a politicii de urbanism a statului.

Rate ipotecare anuale ridicate în condiții de solvabilitate scăzută a populației.

Doar cetățenii cu câștiguri lunare mari își pot permite să contracteze un credit ipotecar pe un apartament. Teoretic, doar 28% din populația activă poate achiziționa un apartament cu o cameră cu ipotecă pe piața primară. Pe piața secundară a locuințelor, cifrele sunt și mai mici - 13,2%.
Țările europene acordă împrumuturi ipotecare la 1-4% pe an. Având în vedere o economie în dezvoltare constantă, salariile mari ale cetățenilor și securitatea socială a acestora, populația ia cu îndrăzneală împrumuturi pentru 10-15 ani. În Rusia, în timpul crizei, la începutul anului 2016, dobânzile ipotecare medii au scăzut la 12,1%. Fenomenele de criză din economie și fenomenele macroeconomice negative devin motivele reticenței populației de a contracta un credit ipotecar. Dacă vă părăsiți locul de muncă, plata contribuțiilor lunare nu va mai fi posibilă.
Faptul că populația nu are mijloace pentru a-și rambursa ipoteca este evidențiat de o creștere a numărului de întârzieri la plăți. La 1 ianuarie 2016, valoarea creditelor ipotecare restante a atins maximul - 4,9% din PIB. Pe parcursul anului, restanțele la creditele ipotecare în ruble au crescut cu 42 de miliarde (39%), iar de la începutul anului 2016 - cu 6,7%.

Capcane și comisioane ascunse la întocmirea unui contract ipotecar.

Costul ridicat al garanțiilor și fluctuațiile viitoare ale valorii acesteia obligă băncile să solicite asigurări imobiliare de la debitori. Acest lucru crește costurile creditării ipotecare, precum și taxele notariale. Literele mici din acord pot indica plăți suplimentare de comisioane: pentru acordarea unui împrumut, pentru examinarea unei cereri, pentru emiterea și deservirea card bancar. Banca poate cere împrumutatului să-și asigure viața și să plătească pentru serviciile unui evaluator. Băncile sunt extrem de reticente în a oferi plăți suplimentare în rate atunci când împrumutatul își schimbă locul de muncă. Instituțiile percep clienților bani chiar și pentru procesarea cererii (dacă ipoteca este respinsă, această plată nu este rambursată). Unele bănci reușesc să includă în contract o clauză conform căreia instituția financiară poate modifica unilateral rata dobânzii la credit. Proprietatea colaterală nu poate fi vândută, unele organizații chiar interzic închirierea de locuințe sau remodelarea unui apartament nou, deoarece acest lucru poate afecta valoarea de piață.

Costul ridicat al achiziționării unei case cu un credit ipotecar și cerințe stricte pentru debitor.

Înainte de a începe negocierile, băncile verifică cu atenție solvabilitatea împrumutatului. Este necesar să furnizați un certificat de venit de la locul de muncă pentru ultimele luni, un act de identitate militar (pentru tinerii de vârstă militară) și să indicați surse suplimentare de venit. Unele instituții necesită un certificat de la un psihoneurologic și clinici de tratament medicamentos, chiar și un certificat școlar și o diplomă de absolvire instituție educațională. Nu se ia în considerare doar venitul, ci și vârsta împrumutatului, istoricul său de credit și vechimea în această funcție.
De-a lungul tuturor anilor de plăți, cumpărătorii de imobile plătesc în plus 60-200% din costul locuinței. Supraplata nu este acoperită nici de inflație, nici de o creștere a valorii de piață a locuinței. Cu cât perioada de rambursare a împrumutului este mai lungă și cu atât plata lunară este mai mică (adică conditii mai bune pentru debitor), cu atât cumpărătorul va plăti mai mult.
Până la rambursarea împrumutului, proprietarul nu are dreptul de a face tranzacții juridice cu locuințe fără permisiunea băncii. Dacă împrumutatul nu poate plăti ratele, nu are timp să amâne plățile și să reînnoiască contractul, va trebui să piardă proprietatea colaterală - apartamentul.

Presiunea psihologică care creează dependență financiară de bancă.

Plățile lunare continue și senzația că în caz de întârziere banca poate confisca locuința au un impact grav asupra presiunea psihologică. Chiar și contribuțiile relativ mici, dar regulate, pot submina bugetul familiei. În 15-20 de ani, copiii cuplului vor fi crescut, pensionarea se va apropia, iar economiile familiei nu vor crește din cauza ipotecii. Toate " cei mai buni ani viata" cuplul va plati pentru metri patrati ai lor. In plus, nimeni nu este asigurat impotriva bolilor si situatiilor neprevazute. Banca trebuie sa primeasca platile prevazute de contract in orice conditii, ceea ce este nu doar o povara financiara, ci si psihica pt. sotii.

Sugerează-ți fapta

Argumente ale angajaților băncii

Un credit ipotecar este singura oportunitate de a-ti achizitiona propria locuinta in conditii de lipsa de finantare.

Fondurile împrumutate vă permit să vă mutați într-o casă nouă după doar câteva luni. În același timp, viitorul proprietar al proprietății selectează un program de creditare, perioada de rambursare a creditului și suma plăților lunare, în funcție de situația sa financiară și de venit. Plățile lunare pentru chirie pentru locuințe sunt aproximativ egale cu 0,5% din valoarea acesteia, plățile ipotecare obișnuite sunt în medie egale cu 1% din valoarea proprietății. Totuși, după încheierea perioadei de rambursare a creditului, apartamentul devine proprietatea chiriașului, ceea ce reprezintă principalul avantaj al achiziționării unei locuințe cu credit ipotecar față de închirierea acelorași metri pătrați. În același timp, ratele de închiriere sunt în continuă creștere, iar plățile ipotecare sunt fixe.

Numărul creditelor ipotecare emise este în continuă creștere.

Interesul tot mai mare al rușilor pentru creditele ipotecare indică faptul că creditul ipotecar este în prezent singura șansă reală de a cumpăra o locuință cu doar 10-50% din costul apartamentului în mână. Fondurile împrumutate sunt singura șansă pentru familiile tinere fără legături și părinții bogați de a cumpăra proprietăți imobiliare. În 2012, numărul de credite acordate pentru achiziționarea de locuințe a fost de 691,7 mii, în 2013 acest număr a crescut la 825 mii În 2014 s-a înregistrat un vârf al cererii de imobile - băncile au acordat 1012,8 mii credite în valoare de 1.762.523. miliarde de ruble. În 2015, din cauza scăderii rublei și a scăderii cererii de bunuri imobiliare, numărul de împrumuturi acordate a scăzut la 691,9 mii, dar acest lucru s-a datorat crizei din economie.

Achiziționarea unui apartament cu ipotecă este benefică într-un mediu inflaționist.

Prețurile imobiliarelor sunt, de obicei, legate de dolar. Deprecierea monedei naționale, sub rezerva plăților ipotecare egale în fiecare lună, este benefică pentru cumpărători. Modificările valorii de piață a locuinței nu afectează valoarea plăților lunare. Creșterea prețurilor la proprietăți o face o investiție mai bună pe termen lung, așa cum demonstrează graficul de mai jos. Investiția economiilor în case și apartamente este profitabilă - acestea sunt întotdeauna lichide.

Pentru a cumpăra un apartament nu trebuie să cauți garanți.

Pentru a cumpăra un imobil cu ipotecă, nu trebuie să căutați un garant. În absența unor cunoștințe influente, împrumutatul, în căutarea unui garant, poate deveni victima fraudei. Garanția pentru returnarea fondurilor împrumutate este proprietatea în sine. În ciuda faptului că apartamentul este asigurat ca garanție, cumpărătorul devine proprietarul de drept al metrilor pătrați. Aici te poti inregistra pe tine si familia ta, sa faci reparatii si remodelari (daca banca creditoare permite acest lucru).

Acesta nu este primul an în care rușii au ascultat povești despre nevoia de construcție menită să îmbunătățească nivelul de trai al populației noastre. Și dacă confortul este mai degrabă o chestiune de gust, atunci accesibilitatea este un indicator foarte real care indică dacă un anumit cetățean își poate permite un apartament. Aici apare o fundătură: veniturile reale ale populației nu cresc, dar au nevoie să trăiască undeva. S-ar părea că un credit ipotecar ar trebui să ajute, cel puțin pe piața primară, pentru că acolo locuința este mai ieftină, dar, după cum s-a dovedit, nu este la îndemâna oricui, este emis la dobânzi mari, ceea ce înseamnă că plata în exces după 20-30 de ani vor fi dubli, sau chiar tripli. Așa arată un apartament.

Ceea ce salvează piața ipotecare, se pare, este doar înțelegerea rușilor că aceasta este singura modalitate de a-și achiziționa propria locuință, iar apoi piața imobiliară se va înrăutăți, deoarece prețurile sunt deja în creștere. Și cum să trăiești când oamenii se căsătoresc, divorțează, se nasc copii - indiferent cum te uiți la asta, poți suporta orice condiții, pentru că ai nevoie de un acoperiș deasupra capului. Chiar dacă acest acoperiș este doar în faza de săpătură, el va fi finalizat doar într-un an și se va putea muta și mai târziu - este încă necesar.

Pași încrezători înainte

După cum asigură participanții de pe piața imobiliară, astăzi creditele ipotecare de pe piața primară au intrat în stadiul de dezvoltare stabilă, iar în fiecare zi piața ipotecară este plină de oferte interesante de la bănci. Pe piață activează și dezvoltatorii înșiși, unde acum fiecare dintre ei, atunci când lansează spre vânzare un nou proiect, încearcă să-l acrediteze la mai multe bănci pentru a le oferi potențialilor cumpărători posibilitatea de a obține un credit ipotecar.

Și se pare că are niște rezultate. Potrivit ministrului Dezvoltării Regionale Viktor Basargin, de la începutul anului 2011, băncile rusești au emis 74.226 mii de credite ipotecare în valoare totală de peste 103,3 miliarde de ruble, ceea ce este de 1,8 ori mai mare decât anul trecut. în termeni cantitativiși de 2,1 ori în ceea ce privește finanțarea.

Directorul departamentului de credite ipotecare al companiei Miel-Novostroiki, Kristina Khmel, explică creșterea volumului creditelor ipotecare prin eliminarea garanțiilor suplimentare sub formă de garanții pentru locuințele existente, o creștere a termenelor de împrumut la 30 de ani, o reducere a taxa pentru procesarea cererilor de la debitori și faptul că aceștia pot confirma acum venituri fie prin Formularul 2-NDFL, cât și conform formularului bancar.

În plus, adaugă ea, în prezent rata medie ipotecară pe piața primară a scăzut la 12,5% față de 13,1% în 2010. Aceste date se corelează și cu cifrele de care dispune Basargin - ministrul Dezvoltării Regionale spunea la sfârșitul lunii iunie că rata medie ponderată a dobânzii la credite este de 12,4%.

Sclavie, dar voluntară

Cu toate acestea, dacă priviți piața ipotecară din partea debitorului, imaginea nu este atât de roz. După cum au calculat experții Finexpertiza, teoretic la noi, folosind un credit ipotecar, 13,2% din populația activă poate cumpăra cel puțin un apartament cu o cameră pe piața secundară a locuințelor și aproape 28% pe piața primară.

Mai mult, în cei cinci ani din 2006, mai puțin de 1% din întreaga populație rusă a luat un credit ipotecar, adică nici măcar la fiecare sută. Și de ce? Pur și simplu nu există încredere că vor putea plăti chiria, că nu își vor pierde sursa de venit din cauza concedierii dintr-un loc de muncă foarte profitabil, că criza globală nu se va repeta și așa mai departe, potrivit Fosborne Home. experți.

În același timp, Andrei Vladykin, șeful departamentului ipotecare și credit al companiei NDV-Real Estate, atrage atenția, chiar și în ciuda unei ușoare reduceri a ratelor ipotecare, nu toată lumea își permite să plătească 8-14% pe an în ruble.

„Comparați cu ratele, de exemplu, în Europa - 1-4% pe an în euro pentru cetățenii Uniunii Europene, și asta cu o economie mai stabilă și veniturile proiectate În acest moment, riscurile de țară ale Rusiei sunt atât de mari încât chiar băncile cu capital occidental nu pot acorda împrumuturi la o rată mult mai mică decât cea existentă”, explică Vladykin.

Ce te face să iei un credit ipotecar? Artem, unul dintre angajații RIA Novosti care a contractat recent un credit ipotecar pe 15 ani, spune că ar fi mult mai mulțumit de mecanismul de creditare ipotecară dacă ratele ar fi mai mici - cel puțin 7-9%, dar „unde să mergem, locuiesc undeva – eu vreau.”

„Și atunci o să se înrăutățească: inflația crește, prețurile la orice (produse, servicii, imobiliare, petrol) cresc, apartamentele care costau mai puțin acum un an costau acum 1-1,5 milioane în plus Sunt prieteni care au luat Nici lor nu le place ipoteca, dar dacă își doresc propria locuință, trebuie să o suporte”, notează el.

„Plata lunară a fost aproximativ aceeași cu plata pentru închirierea unei case. Acum trăiesc cu o ipotecă de al cincilea an”, adaugă el.

În plus, bloggerul se așteaptă și la un anumit câștig atunci când cumpără o locuință cu ipotecă.

„Cred că dobânzile ipotecare vor scădea, cererea de locuințe va crește și, în consecință, prețurile vor crește, iar pierderile mele din dobânzile bancare vor fi compensate de piața imobiliară, chiar și în patru ani, creșterea prețurilor de pe piață a depășit creșterea prețurilor la împrumuturi, speră el.

Vladykin este, de asemenea, de acord cu faptul că, odată cu o scădere treptată a ratei ipotecare, prețul imobiliar va crește și el, iar creșterea costului apartamentelor va compensa mai mult decât toate plățile împrumutului.

„Avem adesea clienți care își încep activitățile investiționale prin achiziționarea de apartamente pe piața imobiliară în construcție pe credit”, dă un exemplu expertul.

Utilizatorul galavolomka, la rândul său, explică că jumătate din biroul ei (cealaltă jumătate gândește și plănuiește) a luat un credit ipotecar, deoarece tinerii cu vârsta de 25 de ani și mai mult „au șansa să câștige bani și să cumpere imediat un apartament fără datorii, tați, mame, iubiți, nu există amante (subliniați după caz) și nu sunt așteptate.”

„O ipotecă este o sclavie voluntară, de mult timp și la un preț ridicat, dar pentru PROPRIUL TĂU O ipotecă este o șansă de a trăi așa cum îți dorești și de a avea dreptul să-ți stabilești propriile reguli și reglementări, pentru că ești pe tine. propriul teritoriu”, explică ea.

Utilizatorul meduniza este, de asemenea, de acord cu faptul că simplii muritori nu au de ales atunci când cumpără un apartament, ci pur și simplu trebuie să ia un credit ipotecar.

„Desigur, este mai profitabil să cumperi locuințe în Bulgaria, dar nu toată lumea este pregătită să plece, dar, subliniez, nu există nicio opțiune lumea este surprinsă de ritmurile noastre și nu înțelege cum putem rezista”, subliniază el meduniza.

Dar utilizatorul dolbodrev, fiind de acord cu inechitatea condițiilor de creditare ipotecară, speră că sălbăticia creditelor ipotecare rusești va fi atenuată de inflație.

„Singurul lucru bun este inflația noastră sălbatică, care mănâncă rapid suma și, sper, va consuma suma plății noastre, făcând-o mai puțin semnificativă în trei ani, adică plata va rămâne, dar salariile și prețurile vor fi mult mai mari”, scrie el.

La nivelul pre-criză

Se pare că atitudinea față de creditele ipotecare nu este cea mai pozitivă, dar disperarea îi obligă pe oameni să accepte condițiile băncilor. Apropo, conform statisticilor lui Serghei Lyadov, secretarul de presă al companiei City-XXI Century, ponderea tranzacțiilor ipotecare dintre toate tranzacțiile de cumpărare și vânzare de apartamente în clădiri noi la Moscova este astăzi în medie de 26%, iar pentru proiectele individuale poate ajunge până la 35%.

Datele lui Khmel spun că ponderea tranzacțiilor ipotecare în volumul total de achiziții de pe piața clădirilor noi este de 30-35% în segmentul de clasă economică și nu depășește 20% în clasa business, unde „clienții reputați, foarte profitabili nu sunt încă. dispus să-și asume riscuri.” Dar acesta este nivelul de dinainte de criză, își amintește Natalya Alikhanova, șeful filialei Tretyakovskoe a companiei Peresvet-Real Estate: potrivit acesteia, înainte de criză, achizițiile de credite ipotecare la Moscova reprezentau 25-30% din tranzacții.

În același timp, adaugă Vladykin, există obiecte în care ponderea achizițiilor de credite ipotecare, datorită faptului că ofertele de credit sunt cât mai benefice pentru client, ajunge la 80%.

„În ceea ce privește regiunea Moscovei, anterior ponderea achizițiilor de credite ipotecare a reprezentat până la 40-50%, dar acum ajung la o medie de 25-30%. În plus, în regiune, costul apartamentelor este semnificativ mai mic costul unui apartament cu o cameră într-o clădire nouă de clasă economică și confort la Moscova începe de la 5-6 milioane de ruble, iar în apropierea regiunii Moscovei – 3-4 milioane de ruble, ceea ce înseamnă că povara creditului pentru cumpărători nu este atât de mare. mare”, explică Alikhanova.

Împrumutați mai tineri

Vladykin numește cumpărătorii de locuințe de pe piața primară cetățeni destul de riscanți, deoarece sunt forțați să aștepte șase luni până la un an înainte de finalizarea construcției și înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului.

Lyadov spune că astăzi, la fel ca acum un an și jumătate până la doi ani, principalii cumpărători de apartamente care utilizează un credit ipotecar sunt familiile cu studii superioare.

„În ceea ce privește vârsta debitorilor ipotecilor, există o întinerire a împrumutatului mediu, deoarece reducerea avansului a pus la dispoziție familiilor fără economii semnificative fondurile împrumutate. În plus, există posibilitatea de a rambursa creditul ipotecar (ambele pentru rambursarea datoriei principale și pentru plata în avans) utilizarea capitalului maternității”, subliniază Lyadov.

Khmel citează statistici conform cărora majoritatea debitorilor de credite ipotecare (59%) sunt cumpărători cu vârsta cuprinsă între 26-35 de ani, iar printre aceștia predomină bărbații - 58%, iar femeile - 42%.

Domeniul de activitate al debitorilor s-a schimbat, de asemenea, recent. De acum înainte, susține Lyadov, managerii de top și angajații marilor întreprinderi comerciale și corporații de stat au fost înlocuiți cu retaileri și angajați ai organizațiilor bugetare (sănătate, educație, administrație guvernamentală).

În ceea ce privește preferințele, continuă Khmel, apartamentele cu două și trei camere sunt cele mai solicitate în rândul debitorilor ipotecari, unde ponderea apartamentelor cu două camere este de 38% din numărul total al apartamentelor ipotecate, iar ponderea apartamentelor cu trei camere este 28%. Restul de 34% includ apartamente cu o cameră și patru camere.

Băncile își extind gama de oferte speciale

Așa cum am spus mai sus, oferta de diverse programe ipotecare pe piața clădirilor noi este în prezent destul de mare, deoarece atât băncile, cât și dezvoltatorii încearcă să le dezvolte.

După cum clarifică Vladykin, un împrumut poate fi contractat pe o perioadă de până la 50 de ani pentru majoritatea proprietăților, este necesară o plată inițială în valoare de 20 până la 30% din costul total al apartamentului. Solicitările potenţialilor împrumutaţi, împărtăşeşte expertul observaţiile sale, sunt oarecum diferite: 90% dintre clienţi preferă un termen în intervalul 10-15 ani, iar un avans de la 10%.

Alikhanova dă exemple de programe reale. De exemplu, în Sberbank, potrivit ei, oferă programul „101010” pentru cumpărători, în care avansul este de 10%, rata dobânzii este de 10% și numărul de ani este de 10.

„VTB oferă cumpărătorilor un credit ipotecar de la 8,45% pe an Mărimea maximă a creditului: până la 80% din valoarea de evaluare a apartamentului”, adaugă expertul.

La rândul lor, experții Fosborne Home afirmă că acum una dintre cele mai atractive oferte este promoția Sberbank „8-8-8”, prelungită până în septembrie, unde împrumutul este emis la 8% pe an, pe 8 ani și cu o plată inițială de cel putin 50%.

Dezvoltatorii au și propriile lor oferte speciale de credit ipotecar. De exemplu, după cum spune Irina Postovalova, șefa departamentului de vânzări imobiliare al Don-Stroy Invest CJSC, în compania ei, ca parte a unui program comun cu VTB 24, toate obiectele sunt preacreditate de bancă, nu există comision pentru examinarea cererii și pentru serviciile de acordare a unui credit ipotecar, precum și cerința de garanție suplimentară pentru perioada de construcție.

În plus, pentru creditele ipotecare la apartamentele din Don-Stroy, există o singură rată a dobânzii pentru întreaga perioadă de creditare, fără prima obișnuită pentru perioada anterioară înregistrării dreptului de proprietate. Drept urmare, astăzi aproximativ 15% din locuințele companiei sunt vândute folosind un credit ipotecar, care, potrivit Postovalova, este o pondere destul de mare pentru clădirile noi de clasă business și mai sus.

Glavstroy are și oferte ipotecare interesante. Directorul general al companiei OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost (agent imobiliar al Glavstroy) Tatyana Reshnyak notează că dezvoltatorul a semnat recent un acord cu Sberbank, conform căruia pentru unul dintre proiectele companiei - Podolskie Prostori (regiunea Moscova) - împrumuturi în valoare de până la la 85% din costul apartamentului. Rata dobânzii la acestea este de la 8%, împrumutul putând fi contractat pe o perioadă de la opt până la 30 de ani.

„Drepturile de proprietate asupra proprietății achiziționate în temeiul unui acord de participare la capitaluri proprii sunt acceptate ca garanție, iar atunci când solicită un împrumut ipotecar, banca nu percepe comision și nu impune cerințe pentru asigurarea obligatorie de viață și sănătate a împrumutatului”, explică Reshnyak. .

Apropo, adaugă șeful Glavmosstroy-imobiliare, revigorarea creditelor ipotecare poate fi judecată după același proiect Podolsk Expanses, unde, după ce o serie de bănci au acreditat trei clădiri în acest proiect în decembrie 2010, ponderea tranzacțiilor care utilizează credite ipotecare la mu 2011 a atins 50% din totalul vânzărilor în aceste clădiri.

Programele de credit ipotecar sunt disponibile și la Renova-StroyGroup. Potrivit directorului general Mihail Semenov, programul menționat mai sus cu 8% de la Sberbank funcționează în microdistrictul Bogorodsky (Șchelkovo), iar în Aprelevka și Losino-Petrovsky puteți cumpăra apartamente de la dezvoltator în cadrul promoției „Top Ten” Sberbank. În plus, adaugă el, compania lucrează și în cadrul programelor AHML Military Mortgage and Maternity Capital, și cooperează cu Otkritie Bank OJSC.

„După cum arată datele analitice ale companiei noastre, pentru 2010 și prima jumătate a anului 2011, mai mult de jumătate dintre cumpărătorii de case din proprietățile noastre au încredere în credite ipotecare”, conchide Semyonov.

Și totuși, deși există multe opțiuni pentru creditele ipotecare, până acum se dovedește că populația nu este foarte mulțumită de dezvoltarea acestui segment de creditare bancară. La urma urmei, dacă crezi că cu o ipotecă te leagă de casa băncii timp de 20-25 de ani, atunci îți poți pierde cunoștința de frică. Ce se întâmplă dacă în cinci ani mai e o criză? Dacă, Doamne ferește, ar fi ceva nenorocire în familie? Și atunci ce să facem cu apartamentele noastre, luate la prețuri exorbitante în condiții ipotecare fabuloase? Atât de mulți ruși încă preferă să se înghesuie în apartamentele lor mici și să privească spre vest, la ratele lor ipotecare de 1-4% și 30 de mii de dolari pentru o vilă. Un lucru este bun: privind această abordare a accesibilității locuințelor, statul nostru are ceva pentru care să depună eforturi și asta înseamnă că ne putem baza cu toții pe un viitor mai bun.

Au trecut exact 10 ani de la acel moment memorabil când am reușit să merg la bancă și să obțin un împrumut pentru un apartament. Cât despre ceea ce s-a întâmplat, exagerez, desigur, pentru că nu regret ceea ce am făcut, cel puțin nu încă: nu am avut ocazia să cumpăr direct locuințe. Așadar, 30 la sută avans și acum eu și soția mea atârnăm gravuri pe pereții propriului nostru apartament. Nu în întregime, desigur, al tău, pentru că mai trebuie să plătești și să plătești pentru asta: atât organismul de împrumut, cât și dobânda - 11,5 pe an (cam în același timp, un prieten din Lituania a luat un împrumut la 3 la sută, dar Kaliningrad , după cum știți, nu este Lituania). Uneori oamenii mă întreabă cât să plătesc mai mult? O sa raspund sincer, nu stiu. Cativa ani. Nu vreau să mă scufund în această aritmetică. De ce te superi?

Deci, februarie 2008. Economia crește într-un ritm fără precedent, salariile urmăresc economia și aproape țin pasul, tânăra mea soție și cu mine întocmim planuri grandioase pentru a crea și dezvolta un cuib de familie - pe scurt, să trăim și să fim fericiți. Alegem un apartament, mergem la bancă, solicităm un credit ipotecar.

Plata dvs. lunară va fi de aproximativ 33 de mii de ruble pe lună”, zâmbește angajatul departamentului ipotecar. - Dar nu disperați, plata va scădea de-a lungul anilor.

Dar nu disperăm - care sunt anii noștri?! Mai mult, economia este în creștere, iar salariile urmează economiei. Și nu avem nicio îndoială că un viitor luminos ne așteaptă în curând. Adevărat, suma... Cumva prea mare. Înainte de asta, scosesem deja un apartament pe credit, iar plata era diferită: 8 mii pe lună. Dar apartamentul era mic, în față, voiam să stau degeaba, copii, așa că a trebuit să schimb urgent totul.

Nu am avut timp să observ că plata lunară a început să scadă, pentru că s-a întâmplat ceva îngrozitor - criza financiară globală. Ei bine, probabil vă amintiți de Lehman Brothers, prăbușirile pieței, totul. Am urmărit știrile și la început am chicotit: băieți, aveți ghinion în Europa și America, sau ce avem noi în Rusia: stabilitate și credite ipotecare la 11,5 la sută pentru unu, doi, trei. Dar până la sfârșitul anului, norii au venit peste noi. La serviciu au anunțat că nu mai pot conta pe creșteri de salarii, că economia nu mai crește, ci mai degrabă invers. Pe scurt, Lehman Brothers a ajuns în micul nostru provincial Kaliningrad. Ce să fac? Era o singură variantă: strânge-ți cureaua și începe să lucrezi mai mult. Care sunt anii noștri? Mai mult – iată o surpriză – la scurt timp după ce am aplicat pentru împrumutul primit deducere fiscală: în primul an - optzeci de mii. Timp de trei luni nu a fost nevoie să se gândească la plăți. De-a lungul anilor, însă, această deducere, sau mai bine zis, cuantumul ei, practic a dispărut, dar tot e frumos să primești zece mii. De asemenea bani.

Când criza era deja răspândită, s-a născut copilul nostru. Aceasta este fericirea, înțelegi, și nici măcar nicio ipotecă și nicio criză nu o poate umbri. Pur și simplu și-au strâns cureaua și au început să muncească mai mult. Și câțiva ani mai târziu a devenit și mai dificil, pentru că ne-am dorit foarte mult ca fiul nostru să aibă o soră. Dar până la urmă a apărut un frate care, desigur, este și foarte bun, deși mama s-a cam supărat când a aflat că nu va fi fată, ci iarăși băiat. În general, doi copii sunt mai bine decât unul, mai ales că statul ne-a venit în ajutor în acest război fără milă cu ipotecile: ni s-a alocat capital de maternitate și am acoperit o parte din împrumut pentru ei. Plata lunară a scăzut brusc - cu cincizeci la sută. Și a fost grozav!

Dar, vai, fericirea a fost de scurtă durată, pentru că până atunci se maturizase deja o altă criză în țară. A trebuit să renunț complet la visele mele de creștere a salariului. Ce fel de creștere, dacă există așa ceva în țară? Băncile explodează, rubla s-a prăbușit, deținătorii de ipoteci în valută sunt pe punctul de a se sinucide... Dar cred că e bine că nu am luat un împrumut în euro, deși pe atunci, în 2008, era mai profitabil. . Dar pare să fie și ceva în neregulă cu împrumuturile în ruble. Într-o zi mă duceam cu mașina la serviciu și ascultam la radio un program foarte interesant: spuneau că din cauza problemelor financiare, băncile pot crește ratele la creditele deja emise. Dacă se întâmplă asta, cred că asta este. Soție în concediu de maternitate, doi copii...

Dar, din fericire, miza nu s-a ridicat, faza acută a crizei s-a încheiat și încetul cu încetul am ieșit cumva din aceste ape periculoase. Și acum este 2018, ne pregătim să ridicăm paharele în onoarea celei de-a zecea aniversări, ipoteca este parțial plătită. Și în plus, atunci, cu mult timp în urmă, acum 10 ani, banca nu ne-a mințit: plata lunară a scăzut efectiv în tot acest timp. A scăzut, a scăzut și recent - o dată și... nu, nu a dispărut (nu se întâmplă asta), ci a crescut din nou. Desigur, am fost foarte supărați și am fugit la bancă.

Ce ai vrut? - zâmbește angajatul departamentului de credit. - Fondurile de capital pentru maternitate s-au secat. Acum plătiți din nou integral.

Și ne-am dat seama că era prea devreme să ridicăm ochelarii. Mai mult, a mai fost o veste tristă: fondurile de capital de maternitate au fost folosite pentru a plăti doar dobândă, iar corpul împrumutului a rămas practic neschimbat în toți acești ani. Banca s-a dovedit a fi o bancă foarte vicleană. O bancă adevărată!

Cu toate acestea, vom supraviețui și noi. Care sunt anii noștri?