가능한 가장 효과적인 것을 선택하십시오. 시설의 가장 좋고 가장 효과적인 사용에 대한 분석. 문제 해결을 위한 기술

최고와 최고에 대한 분석 효과적인 사용시설 관리 프로그램의 필수적인 부분일 뿐만 아니라 정의에 따라 시장 가치와 시장에서 파생된 모든 유형의 가치(판매 및 제한된 판매 가치, 청산, 투자, 담보 가치)를 평가하기 위한 알고리즘의 일부입니다. 이러한 유형의 가치 중 하나입니다.

위의 정의에서 볼 수 있듯이 부동산의 가장 좋고 효과적인 사용은 다음 기준에 따라 사용에 대한 잠재적 옵션의 준수 여부를 분석하여 결정됩니다.

위치 잠재력 - 사이트 접근성(접근성), 토지 위치의 불편함, 위치의 숨겨진 위험.

시장 수요 - 특정 시장 및 특정 지역에서 토지 계획의 사용 계획이 관심을 끄는 정도입니다. 다양한 기능적 목적의 모든 부동산 객체에 대한 수요와 공급 수준을 분석합니다. 부동산의 장점, 경쟁력 확보, 단점을 분석합니다. 법률의 관점에서 허용성(법적 타당성) - 제안된 용도의 성격은 토지 소유자의 행위 및 구역 지정 조항을 제한하는 법률과 모순되지 않습니다.

물리적 가능성 - 문제의 토지 계획에서 건물을 가장 효율적이고 효율적으로 사용할 목적으로 건물을 세울 수 있는 가능성입니다.

재정적 정당성? 소득을 창출할 수 있는 물리적으로 가능하고 법적으로 허용되는 사용을 고려합니다.

최대 효율( 최선의 선택사용) ? 물리적으로 실현 가능하고 적격하며 재정적으로 정당한 부동산 사용 중 어느 것이 최대 순이익 또는 최대 현재 가치를 창출할 것인지 고려합니다.

글쎄, 가장 중요한 요소는 사람들의 사회 경제적 능력과 문화적, 미적 가치입니다.

따라서 이러한 기준 중 일부를 고려하면 특정 개체에 대해 여러 가지 가능한 용도를 만들 수 있습니다. 물론 이러한 모든 결론은 대략적인 것이지만 이를 바탕으로라도 일반적으로 적절한 옵션 선택을 평가할 수 있습니다.

각 객체에 대한 최적 및 최적 사용 분석 알고리즘은 5단계로 구성됩니다.

1단계. 첫 번째 단계에서는 연구 대상 개체를 기반으로 구현할 수 있는 가장 완전한 기능 목록이 작성됩니다.

따라서 우리의 경우 호텔, 아파트 건물(임대 주택), 건강 센터, 연구 센터, 은행, 수영장, 사무실 센터, 무술 및 성형 홀, 볼링 클럽, 영화관, 체육관, 체육관, 테니스 코트.

2단계. 이 단계에서 해당 기능은 컴파일된 목록에서 제외되며, 분석에 따르면 해당 기능의 구현은 입법 및 규제 제한으로 인해 극복할 수 없는 장애물에 직면할 수 있습니다.

따라서 SNiP 2.08.02 - 89* "공공 건물 및 구조물"에 따르면 제안된 연구 센터 건물은 이 부지에서 설계될 수 없습니다. 과학 및 과학 생산 지역에는 과학 및 과학 서비스 기관, 시험 생산 기관, 관련 고등 및 중등 교육 기관, 기관 및 서비스 기업, 엔지니어링 및 운송 통신 및 구조물을 배치하는 것이 필요합니다. 그러나 우리의 경우 특정 리조트 개발이 이미 구체화되어 변경할 수 없으며 법적 관점에서 볼 때 이는 법적으로 실행 불가능합니다.

SNiP 2.07.01 - 89* “도시 계획”에 따르면 시설을 체육관으로 사용하는 것도 불가능합니다. 도시 및 농촌 정주 계획 및 개발”에 따르면 주거 지역의 일반 교육 기관은 각각 반경 750m 이내에 위치할 수 있으며 연구 대상 지역에는 이미 2개의 학교가 있습니다.

러시아 연방 민법에 따르면, 제안된 모든 기능에는 법적 제한으로 인해 극복할 수 없는 장애물이 없습니다.

STAGE 3. 이 단계에서는 2단계의 절차를 거쳐 목록에 남아있는 기능의 물리적 타당성에 대한 가능성을 검토한다. 고품질토지 계획:

지형은 동일하지 않으며 암석이 있습니다.

모양이 불편하거나 면적이 작습니다.

지면의 수용할 수 없는 수문학적 조건, 침수 지역이 있습니다.

토양의 지지력이 부족하고 배수 특성이 만족스럽지 않습니다.

시설의 생명 유지 통신에 연결할 수 있는 방법이 없습니다.

계획된 건설은 지형의 특징이나 주변 환경의 개발로 인해 방해를 받습니다.

연구 지역에는 다양한 특정 공학적 및 지질학적 조건이 있으며, 해당 지역의 수문학 및 지형에는 다양한 편차가 있습니다. 상하수도, 난방, 환기, 전원 공급, 통신 장치를 포함한 모든 엔지니어링 통신은 도시 네트워크에서 중앙 집중화됩니다.

4단계. 법적으로 허용되고 물리적으로 실행 가능한 기능은 경제적으로 실행 가능한 경우, 즉 현지 부동산 시장의 유효 수요와 경쟁적 공급의 비율이 다음 비율로 자본 수익과 자본 소득을 보장하는 경우에만 목록에 남습니다. 이 수입은 신뢰할 수 있는 대안 프로젝트의 수익률보다 낮지 않습니다.

따라서 제안된 아파트(임대주택) 옵션은 경제성으로 인해 선택할 수 없습니다. 이 지역의 그러한 부동산에 대한 수요는 크지 않을 것입니다. 이 지역은 주거지역이지만 주거 개발여기에는 소수의 가구가 포함됩니다.

영화관 건설은 경제적으로 수익성이 없습니다. 그러한 구조가 연구 대상 현장 근처에 이미 존재하기 때문입니다.

향수 센터도 우리 지역에는 적합하지 않습니다. 사실 연구 대상은 소수의 사람들이 사는 지역에 위치하고 있습니다. Zheleznovodsk 시에는 이미 이 프로필에서 긍정적으로 입증된 전문 매장 그룹이 있으며 필요한 상품을 구입하기 위해 도심에서 내부로 이동해야 하는 사람은 거의 없습니다. 그러한 조치의 유일한 조건은 제품 가격의 상당한 인하뿐입니다. 그러나 이는 첫째로 건설 비용이 높고 둘째로 물품 구매 비용이 높기 때문에 불가능합니다. 이 모든 것이 개체의 수익성을 떨어뜨릴 것입니다.

5단계. 마지막 단계에서는 기능 구현을 통해 경제적으로 타당하고 재정적으로 실현 가능한 프로젝트 중에서 여러 프로젝트를 선택합니다. 이 프로젝트를 사용하면 소유자에게 객체의 최대 수익성과 최대 시장 가치를 가져올 수 있습니다(“그들의 ” 위험과 각 옵션에 대한 “그들의” 수익률) . 이는 시설을 가장 효율적이고 효율적으로 사용한다는 원칙을 충족하는 것으로 인정되는 마지막 프로젝트(위험이 가장 적은) 중 하나입니다.

그래서 본 작업에서는 기능을 고려할 때 보건소, 은행, 수영장, 법률 센터, 무술 및 성형 홀, 볼링 클럽, 레스토랑, 영화관, 체육관, 테니스 코트 등의 목록으로 다섯 번째 단계에 접근했습니다. 이러한 기능은 세 가지 옵션으로 정렬될 수 있습니다.

1. 은행, 사무실 센터.

2. 레스토랑이 있는 호텔.

3. 하숙집

경제적으로 실현 가능하고 재정적으로 실현 가능한 기능의 틀 내에서 이러한 각 옵션을 고려해 보겠습니다.

첫 번째 옵션은 법률 센터가 있는 은행입니다. 글쎄, 먼저 질문에 답할 필요가 있습니다. 왜 이 옵션이 나머지 옵션 중에 있습니까?

가장 중요한 것은 분석된 지역이나 Zheleznovodsk 시 자체에는 이러한 기능이 집중된 전문 시설이 없다는 것입니다. 이 지역에는 ATM만 있습니다. 이곳은 주거 지역이지만 은행 서비스에 대한 필요성은 항상 존재합니다.

또한 이 옵션에는 법률 센터 기능이 포함되어 있습니다. 이것은 전혀 우연이 아닙니다. 주된 이유는 해당 지역은 물론 도시에도 그러한 센터가 없기 때문입니다. 물론 공증인 사무소나 변호사 사무소는 다양하지만, 이러한 여러 가지 문제를 종합적으로 해결하는 기관은 없습니다. 그건 그렇고, 설계된 센터는 법률 관계 분야에서 제공되는 전체 서비스 범위를 제공하기 때문에 도시 간 중요성을 가질 수도 있습니다.

은행과 법률 센터가 서로 가장 가까운 위치에 있으면 여러 문제를 해결하는 데 있어 상호 연결되고 간소화된 작업이 용이해집니다. 이를 통해 서류 처리 시간 단축, 서비스 품질 향상의 편의성을 창출하고 더 많은 이해관계자를 유치할 수 있을 것입니다. 글쎄, 만약 당신이 높은 자격을 갖춘 인력을 선택하고 훈련한다면, 이 시설은 정말로 수요가 많을 것입니다.

두 번째 옵션은 레스토랑이 있는 호텔입니다. 남은 세 가지 옵션 중에서 그가 선택한 것은 우연이 아닙니다. 하지만 먼저 질문에 답해야 합니다.

자, 우선 여기 호텔은 뭐하는 곳인가요? 결국, 다양한 의료 서비스를 제공하는 요양소와 하숙집이 주변에 많이 있습니다. 하지만 이 그림처럼 아름다운 지역에는 단기간, 무한정 머물 수 있는 건축물이 없습니다.

그러나 여기서 호텔 자체는 수익성이 없습니다. 이는 건축 면적이 넓기 때문이다. 고객이 제안된 토지 기금을 제대로 활용하지 못하는 것은 어리석은 일입니다. 따라서 이 옵션에는 레스토랑과 볼링 클럽이 모두 포함될 수 있습니다. 이러한 기능은 수요가 많고 수요가 많을 것이라고 생각합니다. 이곳에 머무는 휴가객이라면 누구나 건물을 떠나지 않고도 저녁 식사와 여가 시간을 보낼 수 있다.

또한 시장 수요에 대한 고려와 집중이 필요하다. 현재 시장은 소비자에게 무엇을 제공합니까? 서비스 시장은 엔터테인먼트 산업과 비교할 수 없을 정도로 영역을 확장했습니다. 모든 종류의 "명소"의 출현은 이에 대한 수요 증가로 이어집니다. 따라서 시간이 지남에 따라 일부 기능이 이 시리즈에 계속 포함될 수 있습니다.

음, 마지막으로 세 번째이자 마지막 옵션은 하숙집입니다. 물론, 다른 사람들 중에서 그의 선택은 연구 장소의 위치에 영향을 받았습니다. 깨끗한 공기, 산의 풍경, 치유력미네랄 워터?!

2세기에 걸쳐 이러한 요양소 단지가 건설되었고 건설되고 있습니다. 그리고 그러한 서비스에 대한 수요가 항상 존재했기 때문에 그들 사이의 경쟁 문제는 발생하지 않았습니다. 우리나라와 주변 국가의 여러 지역에서 온 수천 명의 사람들이 이곳 백인 광천수로 모여 듭니다.

반대로 지난 세기 90년대에는 이러한 단지 중 다수가 파손되었습니다. 의료진이 해고되고 많은 일자리가 사라졌습니다. 따라서 이제는 그러한 기관의 건설을 늘릴 필요도 있습니다. 우리 지역을 예전의 휴양지로서의 위상으로 되돌려야 합니다. 또한 인구의 사회 경제적 성장을 증가시킵니다. 이 산업에 대한 투자 문제만 항상 발생합니다!

부동산 부문의 실제 관리에는 무엇보다도 경제 자원으로서 객체를 가장 생산적으로 사용하고 이 사용의 효율성을 높이는 방법을 찾는 것이 포함됩니다. 실물 또는 금융 자산으로 사용되는 수익성 있는 개체, 즉 이익 창출을 목적으로 하는 개체에 대한 효율성 기준은 개체의 수익성 매개변수를 기반으로 해야 한다는 점을 고려합니다.

객체 수익성의 주요 매개변수 중 하나는 단위 시간당 및 건물 단위 면적(토지)당 화폐 단위로 표현되는 임대 소득으로 정의되는 임대율입니다. 이 작품의 임대료에 대한 데이터는 미디어 모니터링 "From Hand to Hand", "Everything for You", "Kavminvod Real Estate Market"에서 가져왔습니다.

다음과 같은 경우에는 소득 전액을 받을 수 없습니다.

저부하와 관련된 손실로 인해 ? 제한된 수요 또는 임차인 변경 시간 손실로 인해;

지급 능력 상실로 인해 임차인의 정기 임대료 지불을 연기하거나 종료하는 일반적인 현대 관행과 관련된 손실로 인해 발생합니다.

저활용 및 미지불로 인한 손실이 다양한 건물 유형에서 동일하다고 가정하면 유효 총소득은 잠재 총소득과 저활용 및 미지불로 인한 손실의 차이로 계산될 수 있습니다.

운영 비용은 일반 비용 목록에서 구성되는 조건부 상수 및 조건부 가변의 두 그룹으로 나뉩니다.

순 운영 소득은 연구 대상 부동산에 투자된 모든 자본에 대한 연간 순 소득을 나타내며 유효 총 소득과 운영 비용의 차이로 계산됩니다.

부동산 사용 효율성의 또 다른 지표는 해당 부동산에 투자된 자본에 대한 연간 수익률입니다. 모든 투자 자본의 일반적인 수익률은 이 목적에 투자된 자금 총액에 대한 연간 순 영업 소득의 비율로 결정됩니다.

이 논문에서는 위의 객체 사용 효율성 지표를 모두 결정하고 표 1 "조건부 무료 토지 사용 옵션 분석"에 요약했습니다.

기능에 대한 나머지 세 가지 옵션을 분석한 후 특정 지표에서 다른 것보다 앞서고 일반적으로 최적인 세 번째 "하숙집"을 강조할 수 있습니다. 각각의 객체 값을 비교하면 후자가 196166883.11로 가장 높다는 점에 유의해야 합니다. 이 결론은 가장 좋고 효과적인 사용 사례를 선택하는 데 결정적입니다.

부동산 유형별 공급 다이어그램 %

조건부 비어 있는 토지 계획을 사용하기 위한 옵션 분석.

1 번 테이블.

색인	옵션 1(은행, 법률센터)	옵션 2(레스토랑이 있는 호텔)	옵션 3(하숙집)
면적(S), m2
건설량, m3
건축 면적, m2
플롯 면적, m2
임대료(A), 대 연간 m2당
경부하 손실(Kv), %
미납으로 인한 손실(КL), %
운영 비용 비율(КЭ0), %
유효 총소득(Ieg), 단위 단위 년
순영업소득(I0), cu. 년
건물 건설 비용(VB), cu.
종합자본비율(R0)
물건의 원가, 단가
토지 비용, 단위

개선된 토지에 대한 NEI 옵션 선택

기존 개선 사항이 있는 부지의 용도를 분석할 때 구조의 특징과 개선 사항이 적용되지 않은 토지 부분을 고려합니다. 개선된 필지의 초기 기능 목록은 공터에 작성된 목록과 동일하지만 제외 조건이 더욱 엄격해졌습니다. 따라서 객체의 자원 잠재력, 특히 용량 및 효율성에 해당하지 않는 기능은 제외됩니다. 본 연구에서는 무료 토지의 NEI 분석과 개선된 토지의 NOEI 분석에 대해 선택한 세 가지 옵션이 변경되지 않은 상태로 유지됩니다. 투자 수익률을 결정하기 위한 계산 결과는 표 2에 요약되어 있습니다.

투자 수익률 결정.

표 2.

이 경우 옵션의 선택은 투자 수익률 가치 분석을 기반으로 이루어집니다. 세 번째 옵션(하숙집)의 경우 가장 높은 비율은 55%입니다. 결과적으로 이는 연구 중인 개체를 사용하는 데 있어 가장 좋고 효과적인 옵션입니다.

평가 활동에는 시장 가치 결정이 포함되므로 가장 효과적인 사용 분석을 통해 특정 부동산의 가장 수익성이 높고 경쟁력 있는 사용을 식별합니다.

모든 부동산의 비용 기준은 토지 비용입니다. 그 위에 위치한 건물과 구조물은 변경될 수 있지만 해당 부지의 기본 특성은 일반적으로 동일하게 유지됩니다. 동시에 특정 사이트의 수입은 사용 효율성에 따라 달라집니다. 투자자는 특정 시장에서 토지를 선택할 때 다양한 토지의 비용 차이가 품질 특성으로 설명된다는 것을 이해합니다.

부동산의 가장 효과적인 사용에 대한 분석에는 시장 상황, 평가 대상 부동산의 특성에 대한 자세한 연구 수행, 평가 대상 부동산의 매개변수와 호환되는 시장 요구 옵션 식별, 각 옵션의 수익성 계산이 포함됩니다. 각 사용 옵션에 대한 속성의 가치를 추정합니다. 따라서 가장 효과적인 사용에 대한 최종 결론은 비용을 계산한 후에만 내릴 수 있습니다.

부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법은 무료 또는 개발된 토지를 사용하는 것입니다. 이 토지는 법적으로 가능하고 적절하게 형식화되었으며 물리적으로 실행 가능하며 적절한 조건이 제공됩니다. 재원그리고 최대값을 제공합니다.

토지의 최적 사용은 평가 대상 부동산이 속한 특정 시장의 경쟁 요인에 의해 결정되며 소유자, 개발자 또는 평가자의 주관적인 추측의 결과가 아닙니다. 따라서 가장 효과적인 용도를 분석하고 선택하는 것은 실제로 평가 대상에 중요한 시장 요인에 대한 경제적 연구입니다.

토지의 가장 큰 수익성을 제공하는 사용 유형이 가장 효과적입니다. 가장 효과적인 옵션을 선택하기 위해 토지 가치를 결정하는 데 사용되는 모든 방법의 기본은 소위 잔여 기술입니다. 토지 소득은 부동산에서 발생한 총 소득과 노동, 자본, 고정 자산(기능하는 건물 및 구조물)을 유치하여 제공되는 소득 금액 간의 균형으로 간주됩니다. 토지 비용은 전체 부동산의 총 비용과 건물의 잔존 가치 또는 건설 비용 간의 차이를 나타냅니다.

부동산을 최대한 활용하려면 기존 건물을 기반으로 하거나 근본적으로 새로운 개선 공사를 거쳐야 하며, 이를 위해서는 토지를 비어 있는 것으로 간주해야 합니다. 이를 바탕으로 감정인은 부동산의 최선의 활용을 분석할 때 두 가지 기술을 사용합니다.

미개발 사이트로서 사이트를 가장 효과적으로 활용합니다.

구축된 사이트로 사이트를 가장 효과적으로 사용합니다.

미개발 토지의 가장 효과적인 이용을 결정하는 주요 이유는 다음과 같습니다.

1. 부동산 가치의 분리는 단지 토지의 가치입니다.

2. 개발된 토지의 가치를 평가하기 위해 비교판매 방법을 사용합니다.

3. 외부 노후화로 인한 가치 손실 계산.

4. 특정 부지에 대해 차선책인 부동산의 일부로서 토지의 실질 가치 평가

시가지의 가장 효과적인 사용에 대한 분석은 두 가지 이유로 수행됩니다.

1. 투자 자본에 대해 가장 높은 총 수익을 제공하는 부동산의 사용 유형을 식별합니다.

2. 비슷한 수준의 사용 효율성을 지닌 동일한 목적을 지닌 부동산을 시장에서 식별합니다.

유독가스를 배출하는 산업부동산의 예를 들어 건물이 없는 부지와 건물이 있는 부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법의 차이를 생각해 보겠습니다. 분석대상이 위치한 지역은 자연적 특성으로 인해 근교 주거지역으로 개발되고 있다.

건물이 없는 부지를 활용하는 것의 최대 효율성은 주거용 별장으로 사용하는 것에 달려 있을 가능성이 높습니다. 이 경우 기존시설의 철거 및 처분에 드는 비용이 발생하게 됩니다. 실제로 잠재적 부동산 소유자는 건물의 잔존 가치가 낮은 경우에만 부지를 재개발합니다.

평가된 부동산을 미개발 토지로 가장 효과적으로 활용하는 방법을 결정하는 방법은 해당 부동산에 건물이 없거나 철거로 인해 건물이 없어질 수 있다는 가정에 기초합니다. 결과적으로 토지의 가치는 부동산의 수익성을 보장하는 가능한 사용 옵션의 선택에 따라 결정되며,

특정 목적에 따라 부동산 객체의 매개변수 선택.

미개발 토지를 사용하는 옵션에는 두 가지 주요 종류가 있습니다.

1. 투기를 위해 토지를 사용하는 것, 즉 시장 요구 사항이나 자신의 선호도에 따라 나중에 토지를 개발할 투자자에게 개선 없이 토지를 판매하는 것입니다. 이 옵션은 부동산 시장이 과포화되었을 때 적용 가능합니다.

2. 다음을 포함한 새로운 건물 및 구조물을 갖춘 토지 계획 개발:

"중간 사용 없이 개발하는 경우, 분석일에 시장에서 새로운 용도가 고려되고 수용되는 경우;

"중간 사용을 통한 개발은 시장 상황 예측을 기반으로 시장에서 새로운 옵션이 요구될 때까지 기존 사용 옵션을 일시적으로 보존하는 것을 포함합니다. "가장 효과적인 사용을 달성하기 위해 토지 계획을 분할하거나 결합합니다. "기존 객체와 목적 및 물리적 매개변수가 유사한 새로운 건물이 있는 부지 개발. 미개발 부지를 기준으로 부동산을 평가하는 가장 일반적인 상황은 조건부 미개발입니다. 이는 분석된 사실에 기인합니다. 부지에는 물건의 가치에 영향을 미치는 건물이 있는데, 이 경우 미개발 부지를 가장 효과적으로 활용하기 위한 방안을 선택하는 것은 의사결정 단계에서 투자설계의 형태를 취한다.

이 경우 평가자는 다음과 같은 여러 질문에 답해야 합니다.

1. 토지가 실제로 개발되지 않았거나 기존 건물을 정리할 수 있는 경우 토지를 어떻게 사용할 수 있습니까?

2. 이 토지의 물리적 특성과 기타 특성을 기준으로 해당 토지에 어떤 유형의 건물이나 기타 구조물을 건설할 수 있으며, 기간은 어떻게 됩니까?

3. 기존 사용을 임시 사용으로 간주해야 합니까?

예를 들어, 토지를 가장 효율적으로 사용하기 위해 건설 작업이 필요한 경우 감정인은 다음을 결정해야 합니다.

기존 건물의 철거 비용

현재 시장 표준에 부합하고 가장 합리적인 가격의 요소를 포함하는 부동산(사무실, 호텔, 창고 등)의 가장 효과적인 사용 유형

대지의 잠재적 특성(층수, 기능 단위의 최적 면적, 해당 단위 수 등)을 최대한 활용하기 위해 건립되어야 하는 최적 건물의 특성;

임대료 및 운영비 수준

금융 비용을 고려한 건물 건설 비용.

토지 계획을 건축 계획으로 가장 효과적으로 사용하려면 분석 대상 부지에 기존 건물을 보존하는 것이 전제됩니다. 토지를 건축용 토지로 사용하는 옵션에는 두 가지 주요 유형이 있습니다.

1. 평가 대상 부동산의 기존 목적을 유지합니다.

2. 평가 대상 부동산의 기존 목적을 변경합니다.

두 경우 모두 필요성과 가능성이 고려됩니다.

부동산이 제공하는 기존 서비스의 양과 품질을 유지합니다.

건물의 등급을 향상시키고 임대료를 변경하기 위해 건물을 재건축하는 건설 작업을 수행합니다.

추가 증축이나 층수 증축을 통한 면적 확장을 위한 건축공사를 시행하는 행위

부분 철거를 통해 기존 공간을 줄였습니다.

토지에 위치한 건물의 기존 사용 옵션과 최적의 건물 옵션을 비교하는 평가자는 다음 질문에 대한 답변을 받아야 합니다.

1. 현재 상태로 건물을 계속 운영하는 것이 바람직한가요?

2. 재건축, 확장, 부분 철거 중 어떤 건물 재건축 옵션을 선택해야 합니까?

3. 비용은 언제, 어떻게 회수되나요?

건물 사용에 대한 가장 최적의 옵션은 선택한 옵션의 위험에 따라 결정되는 수익률을 고려하여 투자 매력적인 부동산의 최대 비용을 보장합니다. 해당 부동산의 기존 사용을 유지하는 데 따른 위험과 다양한 재개발 옵션이 동일하지 않을 것이라는 점은 분명합니다.

평가 보고서는 개발되지 않은 부지를 최대한 활용하는 것과 개발된 부지를 최대한 활용하는 것을 구분해야 합니다. 평가 보고서는 각 용도의 목적과 결론을 명확하게 식별, 설명 및 정당화해야 합니다.

알렉산더 레브킨

특허청 "Tsarskaya Privilege" 총책임자.

혁신적인 아이디어가 자본이 되려면 시장에 성공적으로 출시되어야 합니다. 그러기 위해서는 제품을 만드는 것만으로는 충분하지 않고, 지적재산권 보호에 신경쓰고 개발에 대한 효과적인 특허권을 확보하는 것이 중요합니다.

잘 실행된 특허는 법적 독점이며 회사를 자본화하고 비즈니스에 대한 투자를 유치하는 도구입니다. 그러나 발명가들은 특허를 출원할 때 아이디어가 도난당할 것을 두려워하여 기술의 세부 사항을 비밀로 유지하려고 노력하는 경우가 많습니다. 이로 인해 권리 범위가 좁아지고 특허의 이의 제기에 대한 저항력이 감소합니다. 실수로부터 자신을 보호하려면 프로세스의 미묘한 차이를 알아야 합니다.

홍보의 위험

먼저, 특허 절차 자체가 어떻게 진행되는지 이해해야 합니다. 발명자 또는 법인을 대신하여 신청 서류 패키지가 연방산업재산연구소(FIPS)에 제출됩니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

특허 공식(한 문장으로 된 발명의 본질)
세부 사항을 설명하는 자세한 설명;
추상적인;
특허 등록 신청.

아이디어를 보다 자세히 보여주는 그림 및 기타 문서도 신청서에 첨부될 수 있습니다.

해당 패키지는 FIPS에 제출되고, 1~1년 반 후에 해당 학과 홈페이지에 발명에 대한 정보가 게시된다.

혁신가가 위험에 직면하게 되는 것은 개발 설명이 공개된 후 이 단계입니다.

한편, 특허 출원인은 관련 기술 분야의 추상적 전문가가 발명을 재현하고 청구된 기술 결과를 얻을 수 있을 정도로 상세하고 명확한 설명을 작성해야 합니다. 그렇지 않으면 아이디어 소유자가 FIPS에 의해 특허가 거부될 위험이 있습니다.

반면에, 특허의 공개는 모든 사람에게 공개됩니다. 이는 누구나 발명품을 복제할 수 있다는 것을 의미합니다. 법적 관점에서 볼 때, 특허권자는 자신의 아이디어를 불법적인 사용으로부터 보호할 권리가 있지만 침해자를 추적하고 싸우는 것은 매우 어렵습니다. 그러므로 자신의 발전과정을 균형 있게 기술하는 것이 필요합니다.

발명에 대한 권리를 획득하고 경쟁 우위를 유지하는 방법

방법 1. 일부 정보를 노하우로 분류

그러한 보존 전략을 구현하는 방법은 무엇입니까? 특허 출원을 제출할 때 일부 정보를 비밀로 유지하거나 노하우로 유지할 수 있습니다.

러시아 연방 민법에 따르면 노하우(영업비밀)는 제3자에게 알려지지 않아 실제적 또는 잠재적인 상업적 가치를 갖는 모든 성격의 정보입니다. 제3자는 법적 근거에 따라 그러한 정보에 자유롭게 접근할 수 없으며, 그러한 정보의 소유자는 영업비밀 제도 도입을 포함하여 기밀성을 유지하기 위해 합당한 조치를 취할 의무가 있습니다.

예.혁신가는 니켈 슬래그를 수족관 토양으로 사용하는 아이디어를 처음으로 생각해 냈습니다. 이 경우 슬래그의 구성, 슬래그의 생산 및 정화 기술에 대한 일반 정보를 표시하는 것으로 충분하며 이는 슬래그를 의도된 목적으로 사용할 수 있거나 단순히 본 발명의 구현 예입니다. 이 경우 기업에 영업 비밀 또는 기밀 유지 체제를 도입하고 최고의 소비자 특성을 결정하는 슬래그 청소 및 준비 프로세스의 특징을 노하우로 공식화하는 것이 가능합니다.

이 전략은 새로운 원칙을 기반으로 하는 특허 출원 및 방법에 더 적합합니다.

그러면 특허는 일반적인 본질을 반영하고 상세하고 가장 중요한 정보는 기밀로 유지되며 회사 직원은 해당 정보가 잘못된 사람의 손에 들어가지 않도록 할 책임이 있습니다. 결과적으로, 특허를 좋아하는 잠재적인 경쟁자는 자신의 연구에 많은 시간과 자원을 투자해야 하며 그때까지 아이디어 창시자는 자신의 제품을 새로운 수준의 품질로 끌어올릴 수 있습니다.

방법 2. 발명을 구현하기 위해 가능한 옵션과 불가능한 모든 옵션에 대한 정보를 공개합니다.

아무리 역설적으로 들리더라도 설명에 많은 양의 정보를 포함하면 아이디어의 불법 사용을 확실하게 방지할 수 있습니다. FIPS에 문서를 제출할 때 발명을 구현하기 위한 최대 옵션 수를 제공하는 흥미로운 작업을 수행할 수 있습니다.

예를 들어, 특허 설명에서 개발에 대한 최선의 옵션, 최악의 옵션, 존재하지 않는 옵션까지 개략적으로 설명할 수 있습니다. 이를 통해 귀하는 최대한의 권리를 얻는 동시에 귀중한 정보를 장문의 언어로 숨겨 보호할 수 있습니다.

옵션이 많기 때문에 전체적인 그림이 상당히 흐려지고, 선언된 옵션 중 어느 것이 가장 효과적인지 경쟁자가 파악하기가 더 어려워집니다.

아이디어의 소유자는 소위 상위명칭 또는 일반적인 개념을 사용함으로써 이익을 얻을 것입니다. 우리는 아이디어의 개별 기능에 대한 가장 광범위한 공식화에 대해 이야기하고 있습니다.

예.이중 증류 증류기의 제작자는 장치의 특정 구현예를 공식에 표시할 필요가 없습니다. 아이디어는 다음과 같이 표현될 수 있습니다. "증류기에는 직렬로 연결된 두 개의 증류 큐브가 포함되어 있으며 그 중 하나는 다른 하나의 내부에 있습니다." 이 경우 증류 큐브를 배치하고 연결하는 다양한 옵션을 사용하여 설명에 많은 수의 그림을 첨부할 수 있으며 그중 가장 좋은 것이 있습니다.

이 전략은 주로 제품의 리엔지니어링을 통해 결정될 수 있기 때문에 설계 기능을 비밀로 유지하는 것이 극히 어려운 장치에 대한 특허를 취득할 때 관련됩니다. 설명을 흐리게 하면 적어도 대규모 생산이 이루어질 때까지 잠재적인 위조 제작자의 관심이 분산될 수 있으며, 이로 인해 저작권 보유자가 다시 한 발 앞서 나갈 수 있습니다.

방법 3. 적용범위 지정 및 중요사항 분류

특허 물질, 생산 방법 또는 기타 기술적 측면에 대해 이야기하는 경우 일반적으로 특허를 받을 때 다양한 정보 기술 모드또는 물질의 화학적 조성에 관한 것입니다. 이러한 정보는 범위 형식으로 표시되어야 합니다.

그러한 기술을 잘못 사용하는 발명가는 등록 후에도 특허 없이 남겨질 위험이 있습니다. 사실 범위를 사용할 때 발명가는 범위를 무작위로 지정하거나 솔루션이 작동을 멈출 정도로 범위를 확장하는 경우가 많습니다. 동시에 특허의 공식과 설명이 청구된 기술 결과를 얻을 수 없는 경우 특허가 무효로 선언될 때 "산업적 이용 가능성" 기준에 따라 특허에 이의를 제기할 가능성에 대해 아는 사람은 거의 없습니다. 범위를 올바르게 표시하는 방법은 무엇입니까?

각 매개변수의 상한과 하한을 실험적으로 결정하는 것이 필요합니다. 즉, 기술이 작동 가능한 최대 및 최소 특성을 알아내는 것이 필요합니다.

예.과학자들은 다당류 마이크로젤을 기반으로 한 오일에서 물을 정화하는 물질을 발명했습니다. 공정에서 원하는 결과를 얻으려면 물 속 마이크로겔의 농도가 리터당 0.1~20g이어야 합니다. 더 낮은 농도에서는 마이크로겔이 오일을 전혀 포착하지 못하지만, 더 높은 농도에서는 물질이 즉시 침전됩니다.

이 경우, 특허 설명에는 다당류 마이크로겔의 농도가 이러한 한도 내에 있을 때 기술적 결과를 나타내는 예를 제공해야 합니다. 이 범위 내의 농도를 나타내는 하나 이상의 예를 추가해야 합니다. 기술적인 결과가 명시된 범위를 벗어나면 왜 달성되지 않는지에 대한 정당성을 제시하는 것도 가치가 있다.

이 접근 방식을 통해 혁신자는 기술 솔루션에 대한 신뢰할 수 있는 정보를 제공하므로 특허 등록 거부 및 이의 제기의 위험을 제거합니다. 반면에 그는 자신의 아이디어를 구현하기 위한 가장 효과적인 옵션을 공개하지 않고 노하우로 분류할 수도 있습니다. 경쟁자들이 가장 효과적인 옵션을 찾기 위해 수백만 가지의 다양한 매개변수 조합을 거치는 동안 발명가는 다시 시간을 벌게 됩니다.

결론

고려된 도구는 특허 효율성을 향상시키고 일부 위험을 줄이거나 제거할 수 있지만 보호를 보장하지는 않습니다. 개발의 특성, 저작권 보유자, 기술 분야, 경쟁사 등을 고려하여 각 개별 사례의 지적 재산 관리 프로세스에 대한 포괄적인 접근 방식을 취하는 것이 필요합니다.

발명가가 특허 담당자에게 개방적이고 정직해야 할 필요성을 이해하는 것이 중요합니다. 노하우가 포함된 장소를 즉시 가리키는 포괄적인 정보가 제공되어야 하며, 발명을 구현하기 위한 모든 옵션에 대해 이야기해야 합니다. 허위 정보를 제공함으로써 발명가는 유효하지 않은 특허를 남길 위험이 있습니다.

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선택최대효과적인옵션사용물체부동산

소개

부동산의 가장 효과적인 사용에 대한 분석에는 시장 상황, 평가 대상 부동산의 특성에 대한 자세한 연구 수행, 평가 대상 부동산의 매개변수와 호환되는 시장 요구 옵션 식별, 각 옵션의 수익성 계산이 포함됩니다. 각 사용 옵션에 대한 속성의 가치를 추정합니다. 부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법은 법적으로 가능하고 적절하게 설계되었으며 물리적으로 실현 가능하고 적절한 재정 자원이 제공되며 최대 가치를 제공하는 비어 있거나 개발된 토지를 사용하는 것입니다.

이 작업의 목적은 조건부 무료 및 개선을 통해 가장 좋고 가장 효과적인 사용의 관점에서 속성을 분석하는 것입니다. 지적 번호 78:5516A:2의 토지 구획은 상트페테르부르크의 주소: Prosveshcheniya Avenue, 건물 40, 문자 A에 있습니다. 이를 위해 토지 구획 사용에 대해 법적으로 실행 가능한 옵션은 다음을 기준으로 결정됩니다. 상트페테르부르크의 토지 이용 및 개발 규칙 및 필요한 모든 계산도 수행되었습니다.

1 . 형질물체

이 작업 섹션에는 다음이 포함됩니다.

재산권, 부동산 객체와 관련된 저당권에 대한 정보를 포함하여 객체의 양적 및 질적 특성 물리적 특성부동산, 마모 및 노후화에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.

프로젝트 결과에 영향을 미치는 특정 기능을 갖는 부동산 개체에 포함된 요소의 양적 및 질적 특성.

부동산의 현재 사용에 관한 정보입니다.

프로젝트의 기술 및 경제 지표에 중대한 영향을 미치는 부동산 관련 기타 요소 및 특성.

1.1 설명땅구성

토지 계획에 대한 설명은 아래 표에 나와 있습니다.

표 1.1 - 토지 계획에 대한 설명

개체 주소(시, 지역, 구)	상트페테르부르크, Prosveshcheniya Avenue, 건물 40, 문자 A
소유자(임차인)	상태
토지에 대한 권리	영구(무제한) 사용, 재산
지적번호
물건 구입 날짜 및 가격
플롯 면적, m2
객체의 현재 용도	문화예술품을 수용하기 위해
일반 계획에 따른 부지의 기능적 구역화	일반 계획: “D”는 이 구역 서비스와 관련된 주거용 개발 개체 및 엔지니어링 인프라 개체를 포함하는 모든 유형의 공공 및 비즈니스 개발 구역입니다. PZZ 포함: TD2-2 - 엔지니어링 인프라 시설을 포함하여 도시 주변 및 교외 지역의 전문 공공 및 비즈니스 시설 구역입니다.
고도 규정, m
입지특성	큰 경사가 없는 릴리프
플롯의 모양	직사각형
유틸리티 가용성	전기, 가스, 수도, 하수도, 중앙난방 등
교통 접근성	만족스러운
진입로	도로(아스팔트)

1.2 개선사항 설명

개선 사항에 대한 설명은 아래 표에 나와 있습니다.

표 1.2 - 토지 개량에 대한 설명

일반적 특성	건축 스타일, 건설 및 공간 계획 솔루션, 유형
건축연도
마지막 대대적 점검 연도
총 면적, m2
층수
건물의 실제 연령, 연도
엔지니어링 지원 시스템:	상태 - 좋음
수도관
전기 네트워크
하수도망
난방 및 냉각 시스템



텔레비전
경보 시스템(도난, 화재)
외부 조경:
조경
주차장
운동장
거리 조명

1.3 객체의 역사

1986년 상트페테르부르크 비보르크 지구 프로스베쉬체니야 거리에 도시 최초의 어린이 미술 학교를 위해 특별히 지어진 새롭고 아름다운 건물이 나타났습니다. 밝고 시설이 잘 갖춰진 강의실, 넓은 복도, 뷔페, 전시장 1개, 콘서트홀 2개. 이 아름다운 건물에는 예술, 안무, 음악의 세 부서가 있습니다. 이러한 창의적인 협력은 새로운 것이었고 즉시 소구역 주민들뿐만 아니라 도시 전체의 관심을 불러일으켰습니다.

쌀.

1999년에 어린이 미술 학교는 수년 동안 우리 도시와 삶과 작품을 함께해온 훌륭한 러시아 작곡가 Georgy Sviridov의 이름을 따서 명명되었습니다. 정말 창의적인 분위기, 높은 전문가 수준훈련은 주로 학교의 창립자이자 첫 번째 이사인 러시아 문화 명예 노동자 A. M. Serdyuk(1937-2001) 덕분에 개발되었습니다. Alexander Mikhailovich는 오르간과 피아노라는 두 악기에 능숙한 훌륭한 교사이자 음악가였습니다. 그의 이름은 상트페테르부르크뿐만 아니라 러시아와 해외의 다른 도시에서도 필하모닉 포스터에서 자주 발견되었으며, 자신의 직업을 사랑하고 최선을 다하는 해당 분야의 우수한 전문가 팀을 만들 수 있었던 리더였습니다. 아이들을 음악, 춤, 그림의 세계로 유도합니다.

2001년부터 학교는 러시아 연방 명예 문화 노동자 Natalia Mikhailovna Veledeeva가 관리하고 있습니다. 나탈리아 미하일로브나는 1966년부터 음악 교육 분야에 종사해 왔으며 1987년부터 행정직을 맡았습니다. 경험이 풍부한 리더, N.M. Veledeeva는 도시에서 큰 권위를 누리고 있으며 문화위원회 산하 학교 이사 협의회 회원입니다.

이 학교에는 약 2,000명의 어린이와 130명 이상의 교사가 있습니다. 훌륭한 창의적 업적을 위해 최고의 교사에게는 명예 칭호가 수여되었습니다. “러시아 연방의 명예로운 문화 노동자”: N.M. 벨레데예바, V.G. Efimov, M.V. 황, G.S. 레오노바; “문화적 성취를 위해”: I.S. 소콜로바, V.P. 칼시치코바; “상트페테르부르크 학교의 인간화 성공을 위해”: N.M. 벨레데예바, V.G. Efimov, M.V. 황, M.F. 푸가체프스키, O.I. 쿠즈네초바, O.F. Perevertkina, M.V. 푸르소바, O.V. 게라시모바, Yu.B. Slivovsky. 본교는 재능 있는 학생들을 자랑스럽게 생각하며, 이들 중 최고의 학생들은 수많은 국제 대회 및 페스티벌에서 수상자 및 졸업장 수상자 타이틀을 획득합니다. 미래의 전문가들은 상트페테르부르크 정부 문화위원회, 러시아 문화부, 상트페테르부르크 필하모닉 협회로부터 장학금을 받습니다. 교직원은 위대한 러시아 작곡가의 이름을 자랑스럽게 사용합니다. 2000년 12월 8일, G.V. 스비리도프 탄생 85주년을 기념하여 학교 박물관 "레닌그라드 스비리도프"가 개관되었습니다.

2000년부터 학교는 매년 상트페테르부르크 어린이 공연 예술 축제를 개최해 왔습니다. G.V. Sviridova. 2005년 러시아 음악 콩쿠르 협회의 회원이 된 이 페스티벌은 G.V.의 이름을 딴 청소년 공연 예술 국제 콩쿠르라는 새로운 지위를 획득했습니다. Sviridova. 수년 동안 작곡가의 조카인 알렉산더 세르게비치 벨로넨코(Alexander Sergeevich Belonenko)가 대회 명예 회장을 맡았고, 심사위원단의 상임 위원장은 상트페테르부르크 주립 음악원 교수이자 러시아 명예 예술가입니다. ON. 림스키코르사코프 올렉 유리예비치 말로프.

많은 수상자에게 Sviridov 대회에서의 승리는 전문성 개발의 성공적인 시작이었습니다.

가장 어린 음악가(최대 10세)를 위해 학교에서는 도시 축제 “SPARKS”를 시작했습니다. 2년에 한 번씩, 어떤 전문 분야의 젊은 솔리스트들이 음악 공연에 참가합니다. 수상자 시상식과 콘서트는 M.I.의 이름을 딴 소홀에서 열린다. 글린카 상트페테르부르크 필하모닉. 오늘날 학교는 도시의 콘서트 생활에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 음악 및 안무학과 학생들은 셰레메테프 궁전, 상트페테르부르크 필하모닉의 크고 작은 홀, 학술 예배당 콘서트홀, Samoilov 배우들의 박물관 아파트인 N.A. 등 대규모 콘서트 장소에서 지속적으로 공연합니다. 림스키-코르사코프. 그들은 House of Composers, Zazerkalye Theatre, Kochneva House 및 F.I.의 음악 구독에 참여합니다. 러시아 박물관의 궁전에 있는 샤리아핀(Chaliapin).

최고의 음악학과 중 하나는 피아노학과입니다. 다음과 같은 교사: G.S. Leonova, D.Yu. Bystrov, M.Yu. 쿠즈미나, O.F. Perevertkina, O.I. 라다예바, M.V. 황씨는 학생들의 콩쿠르 공연, 도시 콘서트, 중등학교 입학을 성공적으로 준비시킵니다. 학교의 모든 부서에는 고등 교육을 졸업하고 고향으로 돌아온 전 졸업생이 근무하고 있습니다. 교육 기관. 이 학교는 우리 도시뿐만 아니라 해외에서도 활동하는 창의적인 그룹으로 유명합니다.

러시아 연방 명예 문화 노동자 V.G. Efimov가 지휘하는 모범적인 브라스 밴드. - 많은 국제 대회 및 페스티벌의 수상자 - 이스라엘, 이탈리아, 독일, 프랑스, 스페인, 벨기에, 그리스에 다녀왔습니다. M.V.가 지휘하는 합창단 'Consonance'. Fursova는 많은 국제 페스티벌의 수상자이자 졸업장 보유자입니다. G.V. 90주년 기념 페스티벌에서 1위를 차지했습니다. I G.V.의 이름을 딴 국제 콩쿠르에서 상을 받았습니다. Sviridova(상트페테르부르크 2007), 제10회 상트페테르부르크 어린이 합창단 페스티벌 "고전과 현대성" 2급 수료증(2007), 56회 1위 - Jeugd Neerpelt 유럽 음악 축제(벨기에 2008), 은상 졸업장 제6회 페스티벌 e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - 베네치아(이탈리아 2008). 팀은 콘서트를 통해 폴란드, 헝가리, 핀란드, 프랑스, 이탈리아, 체코, 벨기에 등 러시아 및 해외 여러 도시를 지속적으로 여행합니다. 학교 미술부에는 22명의 교사가 근무하고 있습니다. 그 중: N.E. 벨리크, V.P. 골로빈, O.N. 판크라토바, F.F. Rasulov, Yu.B. 슬리보프스키, M.S. 스미르노프, N.P. 스타로바, M.V. Trofimova는 러시아 연방 예술가 연합의 회원입니다. 미술과 학생들의 작품은 상트페테르부르크, 러시아, 영국, 미국, 프랑스, 독일, 핀란드, 폴란드, 체코, 헝가리의 전시회에서 반복적으로 상을 받았습니다.

안무 부서는 무대 및 교육 작업에 대한 광범위한 경험을 갖고 미국, 프랑스, 핀란드에서 안무 예술에 관한 국제 세미나에 참여하는 숙련된 교사 팀을 고용합니다. 학과의 학생들은 학업 프로그램에 따라 공부합니다. I.K.는 그 부서에서 일해요. Novik은 상트페테르부르크 어린이 뮤지컬 극장 "Through the Looking Glass"의 주요 제작 감독입니다. 그녀의 지도력하에 흥미로운 창작 작업이 수행되고 학교 안무, 음악 및 미술 부서의 활동을 결합한 제작이 수행됩니다. Vaganova Academy of Russian Dance와 창의적인 관계가 구축되었습니다. 학생들은 도시의 주요 콘서트 장소인 Great Philharmonic Hall, Academic Chapel 및 Smolny Cathedral에서 공연합니다. 이 학과의 성과 중 하나는 학생들이 "Dancing Olympus"(Berlin 2008), "Sparkles"(St. Peters 2009)를 포함하여 도시 및 국제 페스티벌에서 수상자 및 졸업장 수상자 타이틀을 획득했다는 것입니다. 학생 공연은 구독 및 휴일 콘서트 개최를 크게 향상시킵니다.

2 .분석주변환경

2.1 분석위치물체

쌀.

영토 개발

연구 대상이 위치한 블록의 영역은 다음과 같이 제한됩니다.

- 예세닌 거리;

- Prospekt Prosveshcheniya;

-이반-포민 거리;

- Sirenev Boulevards.

연구중인 지역은 풍부한 공원으로 구별됩니다.

그 중 가장 큰 곳은 잘 손질된 숲, 산책로, 운동장, 배구장이 있는 소스노브카 공원과 무제스트바 광장 지역에 위치한 산림 아카데미 공원입니다.

지구 내 주거 지역의 생태적 조건은 일반적으로 양호하지만 소지구의 토양 오염 정도는 크게 다릅니다. 그러나 대기 오염 수준은 일반적으로 만에서 공기가 활발하게 환기되는 인근 Primorsky 지역보다 높습니다. 또한 연구 대상 물체 옆에는 도시에서 가장 시끄러운 장소 중 하나로 간주되는 지역인 Kantemirovsky 다리가 있습니다.

그림 2.1 - 물체의 로컬 위치

주거 개발

비보르크 지역의 주택 재고 구성은 실질적으로 도시 발전의 연대기를 반복합니다. 남쪽에는 오래된 건물, 중앙 부분에는 "Stalin"및 "Khrushchev"건물, 북쪽에는 대부분 새 주택이 있습니다. 비보르크 지역의 주요 장점 중 하나는 개발된 인프라입니다. 이 지역은 고품질 소매 공간 가용성 측면에서 상트페테르부르크 지역 순위에서 4위를 차지했습니다. 이 지역은 Udelnaya 및 Politekhnicheskaya 지하철역 근처의 쇼핑 지역, Svetlanovsky 및 Shuvalovsky 쇼핑 센터, Ozerki 지역의 대규모 쇼핑 및 레저 센터, Prospekt Prosveshcheniya 지하철역, OK 및 Lenta 대형 슈퍼마켓 "및 "Maxidom"으로 유명합니다. 해당 지역에는 비즈니스 센터 "Nobel"(Pirogovskaya 제방), "Aquatoria"(Vyborgskaya 제방), "Bekar"(B. Sampsonievsky Prospekt)가 있습니다. 운영되는 비즈니스 센터의 대부분은 비보르크 쪽에 위치해 있습니다. 비보르크 지구에는 임대 사무실 공간을 제공하는 많은 개체(40개 이상)가 있습니다. 또한 이 지구에는 오래된 건물의 재건축, 비즈니스 센터를 위한 새 건물의 설계 및 건설이 있습니다. 비보르크 지구에서는 다음과 같은 자본 건설 프로그램이 있습니다. 다층 차고가 성공적으로 구현되고 있습니다 - 주차장.

일반 정보

비보르크 지구(1718년 형성)는 오늘날 상트페테르부르크에서 가장 큰 지구 중 하나이자 가장 오래된 지구 중 하나입니다. 1817년에 그 이름이 붙여졌습니다. 이때 Peter I의 법령에 따라 Vyborg로 향하는 고대 도로가 지나가는 Bolshaya Nevka와 Neva의 오른쪽 둑을 따라있는 영토가 Vyborg 쪽이라고 불리기 시작했습니다.

도시가 존재한 첫해에는 비보르크 쪽이 국경선으로 간주되었습니다. 도시의 첫 번째 계획에서 이 영토는 상트페테르부르크 부분의 일부였으며 이후 독립 핀란드, 그 다음에는 비보르크 부분이 되었습니다.

홍수로 인해 거의 침수되지 않은 Bolshaya Nevka의 오른쪽 둑을 따라 이미 18 세기 초에 창고, 헛간 및 병원이 건설되기 시작했습니다. 이 지역의 제방은 제방이 채워지면서 지속적으로 확장되었으며 거의 200m까지 강으로 확장되었습니다. 주거용 건물은 1711년에 나타났습니다. 도시 건설자들, 퇴역 군인, 장인들이 이곳에 정착했습니다. 이것이 정착지가 형성된 방법입니다 : bocharnaya, sokopaneiskaya, 병원, Sinyavinskaya. 여기에서는 공장 주변에 번갈아 가며 건물이 지어졌습니다. 18세기 1분기에 비보르크 쪽은 상트페테르부르크의 다른 지역보다 더 느리게 발전했습니다. 1717년에는 비보르크 측에 350가구만이 있었습니다(같은 기간 해군성 섬에는 1,720가구가 있었습니다).

설탕 공장, 제혁소, 양조장 등 다양한 산업 기업이 외곽에 나타납니다. 조선소, 막사, 감옥. Tsar의 고위 인사들 - G. Teplov, A. Bezborodko, A. Sinyavin 제독 및 기타 - Neva 제방에 바로 dachas를 건설했습니다.

네바 강에 인접한 이 지역의 남쪽 부분은 18세기에 도시의 일부가 되었습니다. 여기에 병원 정착지가 형성되었습니다. 1715년 표트르 1세의 명령으로 러시아 최초의 군병원(해군병원)이 건립되었고, 1717년에는 그 옆에 육상군병원이 문을 열었다. 우리 도시의 첫 번째 건축가인 D. Trezzini는 기둥 위에 건물을 지었고 M. Zemtsov는 모서리에 두 개의 포탑이 있고 길이가 거의 300m에 달하는 돌로 건물을 재건했습니다. 아카데미는 지난 세기 60년대에 지금 우리가 볼 수 있는 모습을 얻었습니다. 먼저 네바(Neva)를 마주하고 있는 건물을 재건축한 다음 나머지 건물을 재건축했습니다. 1881년부터 이 단지는 군의과대학으로 불리기 시작했습니다. 19세기 후반에는 네바 강과 볼샤야 네브카 강둑을 따라 산업 지역이 발전했습니다. A. Baranovsky, G. Lessner, L. Erickson, L. Nobel의 공장과 Sampsonievskaya, Nikolskaya 및 Vyborg 제조소가 여기에 있습니다.

현대 지구의 중앙 부분은 이전에 "Lesnoye"라고 불렸습니다. 현대 도시에서 Lesnoy의 정확한 경계를 결정하는 것은 매우 어렵습니다. Sergei Aleksandrovich Bezbakh(1920년대 뛰어난 지역 역사가)는 자신의 저서에서 "숲"은 Lanskaya St., Isakov Lane 사이의 Vyborg 고속도로(Engels Ave.) 오른쪽 지역에 부여된 이름이라고 언급했습니다. (현재 Manchester St.), Staro-Pargolovsky Ave. (현재 Maurice Thorez Ave.), Bogoslovsky 묘지 및 산림 연구소 공원. 이제 역사가 S. Glezerov에 따르면 ""Lesnoy"의 광범위한 개념에는 인근 Malaya 및 Bolshaya Kushelevka, Grazhdanka 및 Sosnovka가 포함됩니다."

현대 비보르크 지역의 중앙 및 북부 지역은 이전에 왕실 귀족인 Shuvalov, Levashov, Kushelev의 소유였습니다. 그들의 성은 Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoye 마을에 이름을 부여했습니다. 19세기에 임업 학교는 Tsarskoe Selo에서 Kushelevka 지역으로 이전되었으며, 이를 기반으로 이후 산림 아카데미가 설립되었습니다. 19세기 중반에 임업 학교 근처 지역에 다차가 건설되기 시작했지만 70년대 핀란드 철도 지선이 건설되면서 그 건설은 북쪽의 슈발로보(Shuvalovo)와 오제르키(Ozerki)로 이전되었습니다. Muzhestva Square 지역에는 Lesnoy의 모든 주요 고속도로가 연결되어 있습니다. 18세기에 그들은 Spasskaya Manor로 이어졌습니다. 그런 다음 그것은 Catherine II 왕실과 Paul I-Ivan Kushelev의 영향력있는 귀족이 소유했습니다. Bezborodko 백작으로부터 토지의 일부를 구입한 후 그는 여름 거주지를지었습니다. 세기 초, Kushelev의 dacha 옆에는 영국 농장이 있었는데, 그 역사는 Alexander I의 통치로 거슬러 올라갑니다. Alexander I은 영국 은퇴 선장 Davidson이 모범적 인 농업 농장을 설립하도록 허용했을 때 토지는 다음과 같습니다. Spasskaya 저택의 일부를 포함하여 Vyborg 측 너머에서 인수되었습니다. 농장은 롤모델이 되지 않았지만 손실만 가져왔고 1809년에 재무부에 반환되었습니다. 별채가 위치한 두 개의 부지를 제외하고 농장 토지의 일부가 매각되었습니다. 1811 년에 그들은 Tsarskoye Selo에서 이전 한 산림 연구소를 수용 한 후 Forst Institute (영어 "숲"-숲에서 유래)라고 불렀으며 나중에 전체 지역에 이름을 부여했습니다. 연구소는 점차 토지의 일부를 삼림 공원으로 바꾸었습니다. Spasskaya Manor와 Murino로 향하는 오래된 구불구불한 도로 대신 거리를 건설하고 소나무를 심고 보육원, 식물원 및 온실을 설립했습니다.

19 세기 30 년대부터 돈이 필요한 연구소는 여름 별장 건설을 위해 토지의 일부를 개인에게 판매하기 시작했고 주변 지역은 바쁜 교외 지역이되었습니다. 이 시골 지역의 매력을 높이 평가한 부유한 상트페테르부르크 주민들은 토지를 빠르게 매입했습니다. 그 결과 다차 지역은 “임업 연구소 뒤의 다차”로 불리기 시작했습니다. 그러다가 1837년에 이 연구소가 군사교육기관으로 바뀌면서 산림군단으로 불리게 되었고, 그 지역도 '산림군단'으로 불리게 되었다. 이 이름은 19세기 중반까지 유지되었으나 이후 "빌딩"이라는 단어는 점차 사용되지 않게 되었고 "Lesnoy"라는 이름이, 때로는 "Lesnoye"로 남았습니다.

시간이 흐르면서 20세기 초에는 "Lesnoy"라는 이름이 상당히 넓은 지역을 차지하게 되었습니다. 여기에 폴리 테크닉 연구소가 열리면서 Lesnoy의 중요성이 특히 커졌습니다. 그것은 일종의 상트 페테르부르크 "캠브리지"로 변했습니다. 혁명 이후 Lesnoy의 운명은 많은 수도 교외 지역에서 전형적입니다. S. Glezerov는 "20세기 20~30년대에는 노동자와 공무원 중 단순한 대중이 이곳에 살았고 60년대에는 도시가 이곳에 왔습니다"라고 썼습니다. 오래된 Lesnoy에서 몇 개의 건물만이 살아남았으며 그중에는 혁명적 과거로 유명한 Bolotnaya Street에 있는 Bertling's dacha의 목조 건물이 있습니다. 역사 박물관, Muzhestva Square에 있는 Kotlov 맨션, Silver Pond 근처에 있는 산림 연구소 교수 Dmitry Nikiforovich Kaigorodov의 집, 노인들이 "Chaliapin의 집"이라고 부르는 Muzhestva Square 근처 맨션. 그리고 오늘날에는 Forestry Academy 공원(이전에는 산림 연구소)는 이전과 마찬가지로 비보르크 지역 주민들이 가장 좋아하는 산책 장소입니다. 이 지역의 북부 지역 중 가장 오래된 곳은 Pargolovo 마을입니다. 이에 대한 첫 번째 언급은 7008년(1500년) 노브고로드 인구 조사 급여 장부에 나와 있습니다. 그 당시 마을은 Parcola라고 불렸습니다. Peter I이 그의 딸 Elizaveta Petrovna에게 준 Pargolovskaya 저택에는 Suzdalskaya Sloboda (1st Pargolovo), Malaya Vologodskaya Sloboda (2nd Pargolovo)가 포함되었습니다. 지역 측면에서 이 지역은 Kurortny, Pushkinsky 및 Primorsky 지역 다음으로 IV 등급입니다. 현대 국경에서는 이 구역이 1978년부터 존재하여 Primorsky, Kalininsky, Petrogradsky, Tsentralny와 접해 있습니다. 북쪽에서는 Vsevolozhsky 및 Kurortny 구역과 접해 있으며 남쪽에서는 Liteiny 다리 사이의 Neva 강을 따라 이어집니다. Bolshaya Nevka는 중앙 지구와 함께 Vyborgsky는 Bolshaya Neva를 가로 지르는 Liteiny 다리로 연결됩니다.

지역의 영토는 비보르크 제방 방향으로 확장되어 북쪽으로 확장되었습니다. 영토 면적은 11.5 천 헥타르입니다. 인구 - 약 412,000명. 인구 측면에서 이 지역은 Kalinin 및 Nevsky 지역에 이어 도시에서 3위를 차지합니다.

포화도 측면에서 비보르크 지역이라는 사실에도 불구하고 산업 기업도시의 주요 장소 중 하나를 차지하고 있으며 상트페테르부르크에서 가장 녹지가 많은 지역 중 하나입니다. 면적의 3분의 1 이상이 공원과 광장으로 채워져 있습니다. 예를 들어, Sosnovka Park의 면적은 약 322헥타르입니다. Forestry Academy 공원의 면적은 65헥타르이고 Levashovo의 녹지 공간은 346헥타르입니다. 1인당 녹지 면적 측면에서 이 지역은 상트페테르부르크에서 1위를 차지했습니다.

Bolshaya Nevka를 따라 있는 산업 지역은 오늘날에도 여전히 존재합니다. 이 지역에는 "Engine", "Mezon", "Uran", "Petersburg Textile", "System", "Red Thread", "Compressor", "Red Lighthouse", "Teplopribor"를 포함하여 15개 이상의 대기업이 있습니다. , "Svetlana", 최초의 제과 공장 "Azart"등. 소비에트 시대 이후 비보르크 지역 영토의 산업 생산 대부분이 폐쇄되었습니다. 그 자리에 대규모 비즈니스 센터를 만드는 아이디어가 떠올랐습니다. 대규모 구현 투자 프로젝트- Nissan 및 Hyundai 자동차 공장이 건설되고 있으며 Petmol 낙농 공장(Unimilk 그룹 회사)의 1단계, Matrosova Street의 Capital-M 비즈니스 센터, Pargolovo에 있는 Sterkh 회사의 통관 및 물류 터미널이 개장되었습니다.

소비에트 시대에는 비보르크 지역 북쪽에 또 다른 산업 지역인 "파르나스(Parnas)"가 나타났으며 오늘날에도 산업 건설이 계속되고 있습니다. Baltika Brewery OJSC 및 Parnas-M CJSC와 같은 대기업이 있습니다. 그중에는 이미 위에서 언급한 것 외에도 Parnassus 금속 구조물 실험 공장, 아스팔트 및 콘크리트 공장, LPO 진동기, Enterprise No. 2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann이 있습니다. 북부 세관, 창고 및 터미널도 여기에 있습니다. 파르나스에도 같은 이름의 비즈니스 센터가 있습니다. 철로와 엥겔스 애비뉴를 따라 집단주차장의 콘크리트 차고가 줄지어 있다. 파르나스 공업지대는 링로드를 넘어 주변 지역을 확장하면서 계속 빠르게 발전하고 있습니다.

비보르크 지역의 교통 접근성은 일반적으로 만족스럽다고 설명할 수 있습니다.

중앙 부분에는 "Lesnaya"와 "Vyborgskaya"라는 두 개의 지하철 역이 있고 북부에는 "Parnas", "Prospekt Prosveshcheniya", "Ozerki", "Udelnaya"라는 4개의 역이 있습니다. 그러나 지역 면적이 너무 넓어 기존 지하철역으로는 충분하지 않습니다. 북부와 남부를 연결하는 지구의 주요 교통 경로는 Bolshoi Sampsonievsky Prospekt, Engels Avenue 및 Vyborg Highway뿐만 아니라 지구의 북부와 남부를 연결하는 Lesnoy, Tikhoretsky Avenues 및 Kultury Avenue입니다. 지구의 서부와 동부는 Svetlanovsky, Lunacharsky, Prosveshcheniya 및 Suzdalsky 도로로 연결되어 있습니다. 도심으로 향하는 개인 차량 소유자는 긴 교통 체증에 시달릴 수밖에 없습니다. 북부 지역 출구에 있는 기존 교차점은 부하를 감당할 수 없으며 출퇴근 시간에는 차량이 Muzhestva Square, Svetlanovskaya Square 및 Lenin Square에 "정차"합니다.

· 시설 바로 주변은 주로 제조회사 및 주거용 건물입니다.

· 평가 대상 근처의 교통 흐름 강도 수준이 높고 보행자 활동이 평균입니다.

· 대중교통과 자동차 등의 교통 접근성이 좋고 만족스러운 것이 특징입니다.

3. 분석시장광고부동산

부동산 상업용 부동산

상업용 부동산 검토. 상업용 부동산에는 전통적으로 사무실, 소매, 산업, 창고 및 호텔 부동산 부문이 포함됩니다. 동시에 소매 부동산에는 케이터링, 가사 서비스, 스포츠, 엔터테인먼트 등 다양한 서비스 배치에 사용되는 영역이 포함됩니다.

평가 대상의 예비 위치 설정에 따라 이 보고서는 다음 부문에서 상트페테르부르크 상업용 부동산에 대한 개요를 제공합니다.

산업 및 창고 부동산;

사무실 부동산;

땅.

일반적인 상황. 상업용 부동산 부문은 점진적인 발전을 겪고 있습니다. 빈 공간의 비율이 감소하고 임대료는 인플레이션과 병행하여 증가하고 있습니다. 모든 회사의 분석가가 이에 동의합니다. 다양한 기업의 전문가들은 고품질 사무 공간의 총 공급량을 약 200만 평방미터로 추산합니다. m. 가장 인색한 추정치는 Knigh Frank St-Petersburg(165만) 회사에 있으며, 이와 관련하여 전문가들은 다른 사람들보다 더 관대합니다. 관리 회사 Maris / CBRE (220만) 모든 전문가들은 지난 1년 동안 사무실 부문의 빈 공간이 감소했다는 데 동의합니다(현재 기업의 공실 수준은 11-13%로 추정됩니다). 동시에 상트페테르부르크의 Jones Lang LaSalle 전문가들은 2011년 상트페테르부르크의 사무실 부동산 시장이 "임차인 시장"으로 남아 있었고 순 흡수 지표가 커미셔닝 규모를 초과했으며 2012년 공실률은 19.7%에서 13,5로 늘어났습니다.

안정적인 사무공간 수요와 공실 감소로 인해 임대료가 상승하였습니다. Maris 분석가에 따르면 클래스 B 사무실의 가격은 3~4% 상승했습니다. 기존 A클래스 오피스센터에서는 임대료가 크게 변하지 않았습니다.

전문가들은 비슷한 방식으로 소매 공간의 현재 점유율을 약 96%로 추정합니다. 이는 도시에서 이러한 유형의 부동산에 대한 수요가 높다는 것을 나타냅니다. 빈 공간의 적당한 비율에도 불구하고 이 부문의 빠른 속도 증가도 관찰되지 않습니다. 지난 1년 동안 소매 공간의 가격은 사무실과 거의 같은 비율로 7~10% 상승했습니다.

2012년에는 창고시장의 증가가 거의 없었다(가용물량 1% 증가). 이로 인해 해당 지역의 점유율이 크게 증가했으며 개발자는 긴급하게 동결된 프로젝트를 시작했습니다. 2012년 말 상트페테르부르크의 자본화율은 다음과 같습니다: 고급 사무용 부동산 - 9.5-10%, 고품질 소매 부동산 - 10-10.5%, 창고 부동산 부문의 기관 품질 자산 - 11 -11,5%. 지역에서는 고급 상업용 부동산에 대한 최소 자본화율도 소폭 하향 조정되었습니다.

표 3-1 2012년 우량 상업용 부동산의 최소 자본화율

상트페테르부르크의 상업용 부동산 부문 개발은 고르지 않습니다. 가장 발전된 시장은 사무실 및 소매 부동산입니다. 호텔, 산업 및 창고 시설 시장은 이에 비해 상당히 뒤떨어져 있습니다.

상업 공간의 영토 분포. 상업지역의 영토분포는 그 기능에 따라 크게 좌우된다. 비즈니스 센터와 빌트인 사무실 건물 및 호텔 시설은 주로 상트 페테르부르크 중앙 지구인 Admiralteysky, Petrogradsky, Central에 위치해 있습니다. 이는 비즈니스 센터 및 관광 명소와 가깝기 때문입니다.

대형 쇼핑 단지는 주로 주거 지역(Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky)에 위치하며, 이는 그곳에 대규모 토지가 있고 대량 소비자와의 근접성에 따라 결정됩니다. 내장형 소매점은 주로 중앙 지역(Admiralteysky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Central)에 위치하고 있으며, 고품질 산업 및 창고 단지가 주요 지역으로 밀리고 있습니다. 수송 복도도시 - 상트페테르부르크 항구, 주요 북부 회랑(스칸디나비아 고속도로), 모스크바 고속도로(M-10, 모스크바 방향), 무르만스크 고속도로(M-18) 및 서부 회랑(Tallinskoe 고속도로, M-11) ).

GUION에 따르면 임대용 내장형 산업 및 창고 건물은 주로 Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeysky, Frunzensky 및 Kirovsky 지역에 위치해 있습니다.

시장 활동. 상트페테르부르크 평가 및 컨설팅 센터의 분석가에 따르면 투자 부문 및 개발 분야에서 시장 세력이 어느 정도 재분배되고 있으며, 이전 위기로 인해 "구성 변화"가 발생하고 있습니다. 2012년 하반기부터 소매, 사무실, 부동산 등 다양한 목적으로 상대적으로 대규모 상업용 부동산(주로 건물) 구매에 관심이 있는 개인 및 법인으로 인해 시장에서 구매자 활동이 눈에 띄게 급격히 증가했습니다. 여가와 오락. 이러한 추세는 러시아, 특히 2011년 상트페테르부르크가 마침내 위기를 극복하고 안정적인 성장률을 보이며 부동산 시장에 진출한 데 크게 기인한다.

한편, 미국과 유럽의 유명 사건으로 인해 세계 경제와 금융시장은 계속 들끓고 있습니다. 이는 투자자들에게 미래에 대한 불확실성과 매우 심각한 인플레이션 기대를 안겨줍니다. 이러한 상황에서 고객은 이미 건축되어 임차인이 거주하는 기존 부동산을 구매하려는 동기를 갖게 되었습니다. 이러한 부동산은 자금을 투자하고 돈의 감가상각을 방지하는 도구 역할을 합니다. 결국 2008~2009년의 경험에 따르면 임차인이 많은 우량 부동산은 현재 점유율과 수익성이 소폭 감소했지만 계속해서 현금흐름을 창출하고 있는 것으로 나타났다.

투자자 외에도 최종 구매자도 상당히 활발해졌습니다. 이는 경제 안정화 및 주로 원자재 부문의 여러 대기업 사무실을 상트페테르부르크로 이전하는 과정과 관련될 수 있습니다. 그러한 회사의 전략에는 임대가 아닌 부동산 소유가 포함되는 경우가 많습니다. 그들은 도시 최고의 장소에 현대적이고 고품질의 건물을 인수하는 것을 목표로 하며 적절한 가격을 지불할 준비가 되어 있으며 2012년 부동산 시장은 제안으로 채워졌습니다. 위기의 결과로 많은 소유자가 어떤 이유로든 자신의 부동산을 매물로 내놓았습니다. 또한 은행 담보 매각이 시작된 것은 2012년부터다. 은행 구조는 그러한 자산에 관한 결정을 내려야 할 때 중요한 지점에 도달했습니다. 때로는 상당한 할인이 있었지만 종종 판매에 유리했습니다. 이 대량의 담보에서는 위치와 구성 수준이 좋은 고품질 개체가 드물다는 점에 유의해야 합니다. 이제 현 상황을 면밀히 모니터링하는 구매자는 은행과 협상을 시작하고 이러한 담보 자산을 매입할 수 있는 기회를 갖게 되었습니다.

일반적으로 2012년 여름에 시작된 활동은 이미 시장에서 몇 가지 중요한 거래로 이어졌습니다. 예: Jensen Group의 담보 자산인 Passage 백화점 인수, 콜로세움 영화관 매각, 갤러리 쇼핑 센터 매각 협상 및 도시의 유명 건물과의 기타 완료되거나 공개된 여러 거래 . 이러한 추세는 가을 겨울 기간에도 계속됩니다.

현재 투자 부문과 개발에 힘이 어느 정도 재분배되고 있습니다. 일부 기업은 영향력을 강화하고, 다른 기업은 입지를 잃거나 시장을 떠나고 있으며, 새로운 플레이어도 등장하고 있습니다.

미래에 글로벌 금융 혼란이 없다면 2012년 말까지 우리는 임대 시장과 투자 거래 시장 모두에서 상당히 확실한 시장 성장을 관찰하게 될 것입니다.

표 3-2 상트페테르부르크 상업용 부동산의 다양한 부문에 대한 투자수익률

소비자 시장. 2012년 1월부터 11월까지 전년도 같은 기간에 비해 도시의 소매 거래액은 8.3%, 지역에서는 2.7% 증가했습니다. 올해 1월부터 11월까지 도시의 공공 취사 매출은 2.4%, 지역에서는 7.9% 증가했습니다. 지난해 같은 기간에 비해 도매 거래액은 도시에서 10% 감소했고, 지역에서는 1.7% 증가했다.

노동 시장. 2012년 10월에는 2011년 10월에 비해 상트페테르부르크에서 조직(소기업 제외)에 채용된 일자리 수가 1.0% 증가했습니다. 레닌그라드 지역- 0.1% 상트페테르부르크와 레닌그라드 지역 노동고용위원회에 따르면 2011년 11월부터 2012년 11월까지 공식적으로 등록된 실업자 수는 도시에서 22%, 지역에서는 16% 감소했습니다. 2012년 11월까지 각각 10.2,000명과 4.2,000명이다. 2012년 11월 말 등록 실업률은 상트페테르부르크에서 0.4%, 레닌그라드 지역 경제 활동 인구의 0.5%였으며, 2011년 11월 말에는 도시와 지역 모두 0.5%였습니다.

건설 및 투자. 2012년 1월부터 11월까지 상트페테르부르크에서 대기업의 고정 자산에 대한 투자 규모는 작년 1월부터 11월에 비해 10.0% 감소하여 1,762억 루블에 이르렀고, 레닌그라드 지역에서는 4.0% 증가하여 1,941억 루블. 올해 초부터 상트페테르부르크의 "건설" 활동 유형에 대한 작업량도 작년 동기 대비 6.7% 감소하여 2,994억 루블에 달했으며, 레닌그라드 지역에서는 10.1 증가했습니다. %이며 1,014억 루블에 달했습니다.

올해 1~11월 상트페테르부르크와 레닌그라드 지역의 주거용 건물 시운전은 전년 동기 대비 각각 2.8%, 11.3% 증가해 177만8330㎡에 달했다. 상트페테르부르크의 생활 공간은 894,000제곱미터입니다. m. 레닌그라드 지역에서. 올해 11월. 상트페테르부르크에는 Ferromet-Invest LLC의 생산 건물, Trader LLC의 생산 및 창고 단지, Phoenix-Motors LLC의 자동차 수리 및 판매를 위한 생산 및 기술 센터, UNISTO 주차장이 있는 창고 단지가 있습니다. CJSC가 가동, 재고 건축 자재 JSC "GRAN", 변전소 1개, 주유소 3개, Pushkinsky 지구의 유치원 교육 기관, Kurortny 지구의 레스토랑, Moskovsky 지구의 비즈니스 센터, Kirovsky 지구의 사회 및 주거 단지 등.

레닌그라드 지역에는 Vector LLC의 온실 농장, 레닌그라드 지역의 선발 및 종자 재배 센터 산림 관리, Pallet-Plus LLC의 목재 가공 작업장, Vyborg 및 Vsevolozhsk 지역의 보일러실 2개, 주유소 1개, Vsevolozhsk 지역 및 기타 지역에서 유아원 교육 기관과 연방 교육 센터가 운영(1단계)되었습니다.

4. 분석최고그리고최대효과적인사용땅구성어떻게조건부로무료

최적의 토지 이용 선택.

가장 좋고 효율적인 토지 이용을 선택하기 위한 분석은 일반적으로 두 가지 경우, 즉 토지 구획에 대한 별도의 평가가 필요한 경우와 비교 분석을 위한 대상을 선택할 때 수행됩니다. "최적 및 가장 효과적인 사용"의 개념은 평가 대상의 가능한 사용으로 최대 영향을 미치는 것으로 정의되며, 그러한 조치의 물리적, 법적, 재정적 타당성에 대한 조건은 필수 불가결합니다. 첫째, 주어진 토지에서 아무런 제한 없이 수행할 수 있는 기능 목록을 제공하는 것이 필요하다. 가장 효과적인 사용은 여러 요소의 상호 작용에 의해 결정됩니다.

법적 타당성: 구역 조례, 민간 계획 제한, 역사 지구 규정 및 환경법에 의해 허용되는 용도를 고려합니다.

물리적 타당성: 해당 지역에서 물리적으로 실현 가능한 용도를 고려합니다.

재정적 타당성. 차입자금을 활용한 프로젝트 파이낸싱 확보의 근본적 가능성에 대한 고찰.

최대의 효율성. 경제적으로 실행 가능한 사용이 최대 순이익 또는 최대 현재 가치를 창출할 것인지 고려

조건부 무료 사이트 사용 분석. 법적 타당성. 2월 16일자 상트페테르부르크 법률 "상트페테르부르크 토지 이용 및 개발에 관한 규칙" 부록 3에 확립된 이 구역 영토 내 토지 계획 및 자본 건설 프로젝트의 기본, 보조 및 조건부 사용 유형이 허용됩니다. , 2009 No. 29-10 (파트 II)은 다음 표에 나와 있습니다.

표 4.1 - 연구 개체의 허용된 사용 유형

본 조의 3항에 기호(*)로 표시된 사용 유형의 객체는 거리, 도로, 광장, 진입로, 제방, 공공 장소인 대로의 빨간색 선에 바로 인접한 토지 구역에만 위치할 수 있습니다. 블록 내 진입로의 배치를 금지하는 법적 규범이 없는 경우는 예외입니다.

최소 토지 면적.

기존 자본 건설 시설이 점유하거나 해당 영토에 위치한 면적과 본 규칙에 따라 필요한 녹지 면적, 필요한 주차 공간, 진입로 및 기타 보조 시설 면적 이상이 허용됩니다. 유지 관리 및 운영을 위한 본 규칙 및 기술 규정에 따라.

영토 활용 계수.

토지이용계수는 토지면적에 대한 토지면적에 배치될 수 있는 아파트의 최대 총면적의 비율로 정의됩니다. 영토의 fff 사용 계수 fff의 다음 최대 최대 값이 설정됩니다. - 최대 9층까지의 중층 및 다층 주거용 건물의 경우 - 1.7; - 9층 이상의 다층 주거용 건물 지역 - 2.3.

토지 경계에서 건물, 구조물 및 구조물의 최소 후퇴.

창문이 없는 건물, 구조물, 구조물 벽의 토지 구획 경계로부터의 최소 후퇴: 인접하고 분리된 토지 구획의 경계를 따라 어느 지점에서든 6미터 이상의 높이에서 규제 일사량 및 조명을 제공하는 거리 또는 토지 계획이 형성되지 않은 지역의 경계를 따라; 영토 경계 내에 위치한 인접한 영토(토지)의 경우 도시 계획 규정에 허용된 사용 유형이 설정되어 있지 않으며 규제 일사량 및 조명을 보장해야 하는 경우 경계에서 최소 오프셋 빨간색 선과 일치하지 않는 플롯은 0미터까지 허용됩니다.

건물 벽, 구조물, 창문이 있는 구조물의 토지 구획 경계로부터의 최소 후퇴: 인접한 토지 구획의 경계를 따라 어느 지점에서나 6미터 이상의 높이에서 규제 일사량 및 조명을 제공하는 거리에서 공공 장소로 분리된 토지의 경계 또는 토지가 형성되지 않은 지역의 경계를 따라 10미터 이상;

영토 경계 내에 위치한 인접한 영토(토지)의 경우 도시 계획 규정에 허용된 사용 유형이 설정되어 있지 않으며 규제 일사량 및 조명을 보장해야 하며 경계에서 최소 편차가 필요합니다. 빨간색 선과 일치하지 않는 플롯은 3미터까지 허용됩니다.

거리 및 진입로의 빨간색 선과 일치하는 토지 구획의 경계를 따라 건물, 건물, 구조물 벽의 토지 구획 경계에서 최소 후퇴가 설정됩니다. 1층에 아파트가 있는 주거용 건물과 본관을 향한 교육 기관의 경우 거리 - 6m; 1층에 아파트가 있는 주거용 건물과 다른 거리 및 공공 통로를 향한 교육 기관의 경우 - 3m; 다른 건물의 경우 - 0미터.

건물 및 구조물 부분의 빨간색 선을 넘어 최대 투영.

본 규칙 제2부 제7조에 따라: 허용: 발코니, 퇴창, 캐노피와 관련하여 - 지상에서 3m 이하, 3.5m 이상.

토지 구역의 건물, 구조물, 구조물의 최대 높이.

건축 지역에 위치한 토지 구역의 건물, 구조물, 구조물의 최대 높이는 블록 내 기존 건물의 평균 높이보다 30% 더 높지 않습니다. 즉 건축 개발을 위한 30미터입니다. 위쪽 영역-설정되지 않음), 건물, 구조물 및 구조물의 최대 높이에 관한 도시 계획 규정의 조치 경계 다이어그램에 다른 값이 지정되지 않는 한. 동시에 동일한 영역과 관련된 제한 사항이 일치하는 경우 로컬 우세 배치의 경우를 제외하고 최소 제한 매개변수가 적용됩니다.

녹지 면적의 최소 비율.

표4-2. 다양한 용도의 부지에 대한 녹지 면적의 최소 공유.

사용 유형	코드 사용	녹지의 최소 면적
다세대 주거용 건물		100제곱미터당 23제곱미터 현장의 자본 건설 프로젝트에서 아파트의 총 면적 미터
정원, 광장, 대로		토지 면적의 95%가 1헥타르 미만입니다. 90% - 면적이 1~5헥타르입니다. 85% - 면적이 5~20헥타르; 80% - 20헥타르 이상의 면적
놀이동산, 유원지, 워터파크		토지 면적이 1헥타르 미만인 토지 면적의 0%; 10% - 1~5헥타르 면적의 경우; 20% - 면적이 5~20헥타르; 30% - 20헥타르가 넘는 지역의 경우
병원 기관, 요양원 및 휴양 기관, 사회 보장 시설, 레크리에이션 시설, 특수 기능을 수행하는 녹지 공간.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	토지면적의 60%
객체 추가, 시작 평균적인 일반 이미지입니다. (학교)		토지면적의 50%
개별 주거용 건물, 별장, 중급 및 고급 시설 직업 교육; 스포츠 클럽을 포함한 체육 및 스포츠 시설; 의식 활동의 대상	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	국토면적의 40%
유틸리티 시설, 농업 시설. 용도, 교통시설, 특수공원(동물원, 식물원)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	설치되지 않음

다중 아파트 주거용 건물의 토지 계획을 형성할 때, 본 규칙에서 요구하는 인접한 개방형 녹지 공간의 일부(해당 면적의 최대 30%)를 블록 내 공공 정원(정원)을 독립 토지 계획으로 결합하기 위해 할당할 수 있습니다.

최소 주차 공간 수.

토지 구역에 개인 차량을 보관하기 위한 최소 주차 공간 수 - 규칙 제2부 제10조에 따라: 클리닉 토지 구역에 개인 차량을 보관하기 위한 최소 주차 공간 수(코드 10910 사용) ; 10840; 10950) - 20개 침대를 위한 1개의 주차 공간과 5명의 근로자를 위한 1개의 주차 공간이 있습니다.

적재 및 하역 구역의 최소 장소 수

토지 구역의 선적 및 하역 구역의 최소 장소 수 - 규칙 제2부 제11조에 따라 다음 비율로 결정됨: 총 면적이 100평방미터인 물체에 대해 한 장소 미터에서 1500m2까지 그리고 추가로 총 시설 면적 1500m2당 한 곳 - 무역 시설(코드 105), 공공 케이터링 시설(코드 106), 산업 시설(코드 121), 1차 처리 기업용 , 농산물 포장 및 농업 생산의 기술 유지 관리(수리, 창고 보관)(코드 131.2); 총 면적이 100m2 ~ 1250m2인 물체를 위한 공간 1개 및 총 물체 면적의 추가 1250m2당 공간 1개 - 창고 물체용(코드 122).

최소 저장 공간 수

1. 토지 영역의 선적 및 하역 구역의 최소 장소 수는 다음 비율로 결정됩니다. 총 면적이 100m2에서 1,500m2인 물체에 대해 1개 장소 및 추가마다 1개 장소 추가 총 개체 면적 1,500m2 - 소매 개체(코드 105), 취사 시설(코드 106), 산업 시설(코드 121), 1차 가공, 농산물 포장 및 농업 기술 유지 관리 기업용 생산(수리, 창고)(코드 131.2); 총면적 100제곱미터 이상 1,250제곱미터 이하의 시설용 공간 1개와 창고시설용 총 시설면적 1,250제곱미터당 1개의 공간을 더한 창고시설(코드 122)입니다.

2. 화물 차량 보관(기술 슬러지)을 위한 주차 공간의 면적은 차량당 95제곱미터(차도 포함)로 결정됩니다. 주차 공간이 거리 및 진입로의 도로와 자동차의 세로 배열에 인접한 경우 - 자동차 당 70 평방 미터.

주거용 토지의 울타리 최대 높이

주거용 토지에 대한 울타리의 최대 높이는 본 규칙 제2부 제13조에 따릅니다. 고속 운송 경로를 따라 - 2.5미터; 거리와 진입로를 따라 - 1.8m; 인접한 건물 부지 사이 - 인접한 토지 사용자와의 조정 없이 1.8m. 1.8m 이상 - 인접한 토지 사용자와 합의합니다. 주거 지역의 경우 주변 건물의 체적 공간 특성과 경관, 일사량 및 자연 채광 기준을 위반하지 않는 한 높이 1.8m를 초과할 수 있습니다.

최대 위험 등급

해당 지역에 위치한 자본 건설 프로젝트의 최대 위험 등급(위생 분류에 따름)은 V입니다(버스 정류장 및 도시 내 교통 시설 제외).상트페테르부르크의 토지 이용 및 개발 규칙은 다음 이상을 강조합니다. 100가지 유형의 토지 사용이 허용됩니다. 그러나 부동산 시장 전문가들은 토지 시장에서 훨씬 적은 수의 부문을 언급합니다. 다른 차이를 일으키는 사이트의 특성은 유사한 그룹 또는 세그먼트 내에서 개체의 가격에 영향을 미치는 가격 요소로 인식됩니다.

기능적 목적에 따라 시장에서 할당된 세그먼트에는 다음 용도로 사용되는 토지가 포함됩니다.

하급휴양촌 및 정원 가꾸기 실시

저층 주거용 건물(타운하우스 및 코티지)

주거용 다층 건물;

호텔 개발;

생산 및 창고 기능;

주차장;

개방형 주차장 및 부지

스포츠 시설;

시장 분할에 대해 이야기하고 있으므로 사회 시설 및 공공 유틸리티 시설을 갖춘 개발을 목적으로 하는 토지는 투자 매력이 없는 대상 그룹에 속합니다. 일반 투자자가 부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법을 분석하기 위해 이 그룹을 더 세분화하는 것은 의미가 없습니다.

상트페테르부르크의 토지 이용 및 개발에 관한 규칙은 또한 순환이 제한되거나 순환에서 완전히 철회된 토지의 사용 옵션을 나타냅니다. 일반 투자자가 부동산을 가장 효율적으로 사용하는 방법을 선택할 때 그러한 토지 계획은 분석되지 않습니다. 상트페테르부르크의 토지 이용 및 개발 규칙에 제시된 연구 대상 토지의 기능적 이용 유형은 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

표 4-3 - 연구 중인 토지의 허용된 기능적 사용 유형

	해결 옵션 상트페테르부르크 토지 이용 및 개발 규칙에 명시된 용도	시장 부문 com. 부동산
	공공 취사 시설 배치를 위해	거래
	공공서비스시설(목욕탕 포함) 배치를 위해	유아원, 초중등 일반교육시설(학교)
	중등 및 고등 직업 교육 시설을 수용하기 위해
	외래 진료소 배치를 위해
	사회 보장 시설을 수용하기 위해 ...

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이 기사에서는 거래를 성공적으로 완료할 수 있는 주요 판매 단계를 살펴보겠습니다. 거래를 완료하는 데 필요한 주요 영업 단계, 잠재적으로 성공할 수 있는 영업 기술, 영업사원이 절대적으로 피해야 할 사항에 대해 알아 보려면 계속 읽어보세요.

판매 단계

유능한 영업 관리자의 주요 영업 단계는 다음과 같습니다.

판매 준비, 심리적 태도;
구매자와 연락을 취합니다.
요구사항 식별
제품 발표;
이의를 제기하고 작업하십시오.
판매 완료;
우리는 구매의 정확성을 확인하고 즐거운 인상을 굳히며 고객에게 작별 인사를 합니다.

전문 영업 컨설턴트의 7단계 영업기법은 각 단계가 중요하며, 이는 특정 결과 달성에 기여합니다. 모든 거래가 이 7단계의 엄격한 순서를 가질 필요는 없습니다. 각 관리자의 영업 스타일은 개별적이므로 대화와 접근 방식에 있어 다양한 옵션을 활용하고 가장 효과적인 옵션을 선택해야 합니다. 초보 영업사원의 업무에 있어서도 니즈 파악 단계를 소홀히 하거나, 니즈 파악이 미흡한 문제가 흔히 발생합니다. 이로 인해 고객의 주요 손실이 발생합니다.

1단계. 판매 준비 방법

드라이브를 잡아라. 통화 자체가 특히 기분을 좋게 만들고 활력을 불어넣을 가능성은 거의 없습니다. 그러나 여기서는 더 나은 성능을 위해 효과적인 비결 하나를 고려하는 것이 중요합니다. 당신의 열정에 대해 생각해 보세요. 당신은 무엇을 하고 싶나요? 사람마다 자신만의 취미가 있고, 좋아하는 활동을 하면서 경험하는 감정이 여기서 중요합니다. 이 상태를 기억해 보세요. 당신은 자신의 몸을 속이는 것이 아니라 걱정과 스트레스에도 불구하고 뇌가 효과적으로 작동하도록 자극합니다.
승리할 수 있도록 준비하세요. 비슷한 원칙이 여기에도 적용됩니다. 판매 성공을 기억하여 신체에 특정 "후크"를 제공하십시오.
스스로 실패하도록 설정하라. 논쟁의 여지가 있고 위험한 상황에서 실패할 확률이 높을 때 거절할 수 있는 상황에 대비하세요. 실제로 이 경우 억눌린 두려움을 없애고 보다 자신있게 협상을 진행할 수 있습니다.
파트너의 말을 들어보세요. 새로운 고객과 대화할 때 돈에 대해 생각하지 말아야 합니다. 협상을 시작하는 이유는 무엇입니까? 고객을 돕는 것이 가장 중요합니다!
아침에 가장 중요한 일을 모두 계획하세요. 일상 생활을 적절하게 계획하면 아침이 공격에 가장 성공적인 시간이 되고 접촉과 합의를 수립하여 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.
“코끼리를 한 조각씩 먹을” 준비를 하세요. 첫 번째 통화나 미팅에서 독점 조건과 큰 할인 혜택을 받을 수 있는 경우는 거의 없습니다. 처음 몇 번의 회의는 일반적으로 적절한 위임장 형성을 위한 준비 단계일 뿐입니다. 그러므로 매일 현실적인 목표를 세우십시오.

2단계. 고객과의 연락 방법

과학자들은 정보가 다음 비율로 사람에 의해 인식된다는 것을 입증했습니다.

55% – 몸짓과 얼굴 표정을 통한 시각적 정보;
38% – 음성 억양을 통한 청각 정보;
7% – 단어의 의미를 통한 언어 데이터.

결과적으로 우리는 모든 정보의 93%를 비언어적으로 인식합니다. 그러므로 매우 중요한 것은 전달되는 정보가 아니라 우리가 이를 수행하는 방법입니다.

클라이언트에 대한 긍정적인 인상은 다음 요소로 형성됩니다.

매니저의 모습. 파트너가 당신과 협력하고 싶어하도록 성공한 사람의 인상을주십시오.
행동. 자신감과 올바른 매너를 통해 자신감과 협력 의지를 강조할 수 있습니다.
몸짓. 귀하의 제스처가 너무 광범위하면 대화 상대는 귀하가 귀하의 정보를 꾸미고 있다는 느낌을 받을 수 있습니다. 의사소통 중에 몸짓 사용을 거부하면 둔감하고 건조한 사람으로 인식될 것입니다. 같은 동작을 계속해서 반복하면 짜증이 날 수 있습니다.
얼굴 표정. 화난 표정은 어떤 아름다움이라도 손상시킬 수 있습니다. 하지만 미소는 심지어 변화할 수도 있다 못생긴 사람들. 얼굴의 긴장은 사람의 불확실성과 불안을 나타낼 수 있습니다. 다양한 표정으로 작업해보고, 상황에 따라 적절한 표정을 시도해 보세요.
바라보다. 당신이 시선을 돌리면 대담자는 당신이 우울하고 죄책감으로 괴로워하는 것처럼 느낄 수 있습니다. 눈이 "돌아다닌다"면 매우 나쁩니다. 이는 그 사람이 진실하지 않다는 것을 나타내기 때문입니다. 딱딱한 표정이 지배적일 수 있지만 불쾌감을 줍니다. 개방적인 모습은 호의적인 인상을 주고 의사소통을 촉진할 수 있게 해줍니다.
투표. 상대에게 적응하려면 상대가 만나는 속도를 조절하는 것이 필수적입니다. 목소리는 자신감 있고 충분히 커야합니다.

특수부대, 정치인, 대기업 기업가의 협상기법

협상은 항상 결투입니다. 싸움에서 가장 중요한 것은 무엇입니까? 약점을 드러내지 말고 자신의 능력에 자신감을 갖고 어떤 상황에도 미리 대비하십시오.

잘 알려진 TV 및 라디오 발표자 Vladimir Solovyov는 Commercial Director 잡지의 편집자들에게 고객 조작에 저항하고 직원을 직접 관리하는 방법을 말했습니다.

고객과 대화를 시작하는 방법

고객에게 인사하세요. 고객과의 모든 접촉은 인사로 시작되어야 합니다. 말로 인사하기 전에 대화 상대의 눈을 마주하고 미소를 지어야 합니다.
입장 허가를 요청하세요. 고객의 사무실에 들어갈 때는 입장 허가를 받아야 하는데, 환심을 사지 않고 자신감 있는 목소리로 하는 것이 중요합니다.
자신을 소개하세요. 많은 회사에서는 관리자가 고객에게 자신을 소개해야 하는 서비스 표준을 설정합니다. 정당한 접근 방식은 클라이언트와의 통신이 최소 10분 동안 지속되는 것입니다. 이름은 충분히 명확하고 크게 발음되어야 합니다. 프레젠테이션은 매우 짧아야 합니다. 즉, 2문장을 넘지 않아야 합니다.
방문 목적을 명시하십시오. 영업 담당자는 방문 목적을 명시해야 합니다. 소매판매의 경우 이 부분을 건너뛰셔도 됩니다. 방문 목적을 1~2문장으로 표현해야 합니다. 당신의 목적과 당신이 대화 상대에게 어떻게 흥미로울 수 있는지를 나타내야 합니다.
"아무것도 아닌 것에 대해" 대화를 시작하세요(Small Talk). 고객과 그의 회사 또는 사무실에 대한 진심 어린 칭찬의 몇 마디.

전문가의 의견

청바지를 입고 회의에 왔는데 대화가 잘 안 됐어요

일리아 말리코프,
모스크바 Samospas 회사의 총책임자; 기술 과학 후보자
제가 청년으로서 막 사업을 시작했을 때, 한 대형 대학의 보안 담당 부총장과 면담을 한 적이 있었습니다. 나는 티셔츠와 청바지를 입고 회의장에 도착하여 사무실로 들어가 인사를 했습니다. 그러나 회의는 잘 진행되지 않았습니다. 부총장은 내 모습에 분명히 놀랐고 그는 나에게 문 밖에서 기다려달라고 요청했습니다. 그는 단순히 나를 그의 학생으로 착각한 것으로 밝혀졌습니다. 그때 나는 내 이미지 작업의 중요성을 깨달았습니다.
요즘 우리 회사 직원들은 고객과 소통할 때 정해진 복장 규정을 따라야 합니다. 전문가는 무더위에도 불구하고 정식 소송을 통해 계약을 체결한다. 그리고 택배 직원에게는 특수 유니폼, 여행 가방, 브랜드 차량이 제공됩니다.

클라이언트와 연락을 취하는 방법

고객의 말을 주의 깊게 들어보세요.
고객으로부터 들은 내용을 자신의 말로 다시 이야기해 보세요. 고객으로부터받은 정보를 자신의 말로 다시 말하여 이해하려고 노력하십시오. 고객이 이해할 수 있도록 귀하는 그의 말을 인식합니다.
상대방의 감정에 주목하세요. 말, 몸짓, 행동으로 나타나는 경험과 감정을 직접 주목해 보세요.
고객에게 좀 더 구체적으로 물어보세요. 특히 저축, 안전, 사회적 지위 향상에 대한 기본적인 욕구를 표현하는 문제에 대해서는 고객의 입장을 명확히 해야 합니다.

3단계. 고객의 요구를 파악하는 방법

영업 업무를 할 때는 대화 상대에게 질문하는 것뿐만 아니라 고객의 말을 적극적으로 경청하고 대화를 유지하는 것이 매우 중요합니다.

질문하는 것이 중요한 이유:

유휴 잡담을 방지합니다.
분쟁을 피하는 능력;
"선반에있는"대담자의 생각을 정리합니다.
고객이 필요로 하는 것이 무엇인지, 이를 얻는 방법을 이해합니다.
상대방의 취약점을 식별하는 동시에 그에게 중요성을 부여합니다.
필요한 아이디어를 대담자에게 전달하여 이를 고객의 아이디어로 전환할 수 있는 기회입니다.

나는 고객에게 조언하기 위해 모델을 생각해 냈습니다.

닐 랙햄,

비즈니스 컨설턴트

당사가 개발한 SPIN 판매는 고객과의 상담, 현황 파악 및 문제 해결을 돕는 것입니다. 그러나 컨설턴트는 종종 일반적인 실수에 직면합니다. 질문에 많은 관심을 기울이지만 답변 자체에는 충분하지 않습니다. 그러나 문제는 바로 그 대답에 있습니다. 컨설턴트는 대담자의 대답을 이해하는 대신 “나에게 좋은 생각이 있어요! 이것 저것 해야 합니다.”

많은 비전문 컨설턴트의 작업은 5개월에 걸쳐 10명의 전문가가 함께 연구할 것을 제안합니다. 그러나 고객을 위한 시간은 저축만큼 중요하지 않을 수 있습니다.

대부분의 영업 전문가의 주된 실수는 제안된 제품에 대해 신속하게 전달하려고 한다는 것입니다. 그러나 경험이 풍부한 전문가는 고객 문제의 본질을 이해할 때까지 답변을 제공하지 않습니다.

두 번째로 흔한 실수는 제품 비용을 성공의 열쇠로 여기는 것입니다. 결국, 서비스 비용이 중요하더라도 고객에게 더 중요한 다른 요소를 식별할 수 있는 경우가 많습니다.

4단계. 제안서 제시

프레젠테이션을 하려면 속성 - 장점 - 이점이라는 개념을 사용해야 합니다.

속성은 제품의 특성, 기능입니다.
장점은 귀하의 제품이 다른 유사 또는 유사한 제품과 유리하게 비교되는 방식입니다.
혜택은 고객이 제품을 사용함으로써 얻는 이점입니다. 프레젠테이션은 제품의 장점과 이점을 기반으로 해야 합니다.

다양한 이점이 있습니다:

기능적 - 제품 사용으로 인해 고객에게 직접적인 이점이 제공됩니다.
감정적 - 제품을 사용할 때 발생하는 고객의 감정에 따라 달라집니다. 고가의 브랜드 상품을 판매할 때 특히 중요한 조건입니다.
심리적 이점 – 특정 상태에 대한 느낌. 특히 남성다움, 자신감 등에 대한 느낌;
사회적 – 사회에서 개인의 위치를 결정하는 혜택. 특정 하위 문화 또는 사회 계층에 속하는 것을 포함합니다.

소매 고객과 협력할 때 구매자에게는 다음과 같은 여러 가지 요소가 중요합니다.

제품 품질.
상품 비용.
제품 회사의 신뢰성.
상품이 돈을 투자하는 수단으로 작용하는가?
제품 경쟁력.
제품의 사용이 고객의 허영심과 자부심에 어떤 영향을 미칠지.
제품의 디자인 특징.
이 제품을 사용하는 것이 어느 정도 습관이 됩니까?

도매 회사 또는 조직과 협력할 때 다음 요소에 주의할 가치가 있습니다.

조직의 명성이 높아졌습니다.
회사 이익.
고객 회사의 발전 전망.
아름다운 제품 포장.

제품을 구매하는 주된 이유는 경쟁사와의 거래보다 더 많은 이익을 얻기 위해서입니다. 고객을 위한 이러한 이점은 항상 우선순위입니다.

거래 성사: 고객이 구매하도록 설득하는 12가지 기술

5단계. 우리는 고객의 반대에 맞서 싸웁니다.

실제로 고객의 의견을 들을 수 있습니다. 다른 종류반대. 협상 중에 고객은 관리자 제거, 할인 받기, 유리한 조건 추출 등 다양한 이유로 반대합니다. 이 경우 영업 사원의 임무는 조작에 굴복하지 않고 제품 가치를 판매하는 것입니다. 고객에게.

질문 유형에 따른 이의제기 처리 방법

무의미하고 관련없는 반대와 질문. 이 경우 사람들은 일반적으로 판매자를 혼란스럽게 하고 부분적으로는 판매자의 비용을 부담하려고 합니다. 그런 어리석은 질문은 무시하거나 나중을 위해 토론을 연기할 수 있습니다.
절망적인 반대. 일반적으로 유사한 제품을 구매하거나 돈이 부족함을 의미합니다. 이 경우 특히 매장에 줄이 있는 경우 구매자에게 많은 시간을 할애할 필요가 없습니다.
숨겨진 의미가 있는 반대. 일반적으로 대부분의 반대 의견, 특히 제품의 높은 비용에 대한 문구가 이 범주에 속합니다. 이는 구매자가 제품의 모든 이점을 충분히 깨닫지 못했다는 것을 의미합니다.
친구들 사이의 부정적인 경험에 대한 반대. 구매자가 친구의 리뷰가 얼마나 진실인지 이해하는 것이 정말 중요합니다. 리뷰가 정말 사실이라면 확인된 단점을 어떻게 극복하여 장점이 될 수 있을지 고민해야 합니다.
고정관념과 감정에 근거한 반대. 각 사람은 개인이며 가능한 고정관념의 목록은 매우 광범위할 수 있습니다. 각 개인의 상황에서 사람이 가질 수 있는 감정적 추론을 예측하는 것은 어렵고, 오랜 고정관념을 없애는 것도 거의 불가능합니다. 이 경우 고객은 광고 또는 정보 정보를 제공받아야 하며 다음 정보로 전환할 수 있습니다.

이의제기에 대한 답변을 준비하는 방법

고객이 제기한 모든 반대 사항을 종이에 나열하십시오.
모든 이의제기는 고객의 발음 빈도에 따라 조정되어야 합니다.
각 이의제기 반대편에는 해당 이의제기에 대한 답변을 표시해야 합니다. 즉, 구매자에게 말하는 단어를 표시해야 합니다.
우리의 대답을 외워 봅시다.
이제 이미 익숙한 반대 의견에 대한 준비된 답변이 나올 것입니다.

6단계. 판매 종료 방법

다음 접근 방식을 사용하여 고객이 구매를 완료하도록 유도할 수 있습니다.

대체 질문을 해보세요. 대체 질문을 사용하면 고객의 의도를 이해하고 고객에게 선택할 권리를 부여하며 눈에 띄지 않는 의사 결정을 촉진할 수 있습니다. 고객은 제품을 구매해야 한다는 느낌을 갖지 않으며 제품 구매에 대한 자신의 독립적인 결정에 자신감을 가질 것입니다.
상품이나 시간의 인위적인 부족을 만듭니다. 이 기술은 여전히 부족한 시기에 직면하고 있는 30세 이상의 사람들에게 효과적입니다. 이 예는 충동적인 행동을 하는 사람들에게도 적합합니다. 고객은 상품이 곧 소진될 수 있다는 점을 이해하고 있으며 지금 바로 조치를 취해야 합니다. 세일이나 프로모션, 가격 인상 임박에 대한 정보를 전파함으로써 비슷한 효과를 얻을 수 있습니다.
판매를 하나의 질문으로 줄입니다(질문 범위를 좁힙니다). 우리는 합의한 구매의 모든 측면을 요약하고, 특정 문제에 대해 귀하 사이에 이미 합의가 있음을 고객에게 상기시킨 다음, 합의가 필요한 유일한 문제를 강조합니다.
고객에게 직접 제품을 "시착"해 보도록 제안하십시오. 고객이 구매한 제품을 어떻게 사용할 것인지 논의합니다. 구매 결정이 이미 내려진 것처럼 말해야 합니다. 구매로 인한 고객의 모든 혜택에 대한 논의가 예상되며 그는 제품을 자신의 것으로 느끼기 시작합니다.
작은 양보, 할인, 선물을 주세요. 이 방법은 구매자가 제품에 눈에 띄게 관심이 있고, 질문이 많고, 이의가 없지만 결정을 서두르지 않고, 명백한 의심을 표현하지 않고 떠나지 않을 때 사용됩니다.
장점을 나열해 보세요. 요구사항을 정확하게 파악하고 고객에게 중요한 이점을 이해함으로써 가능합니다. 이 경우 구매자에게 중요한 모든 이점을 상기시키고 이러한 특성에 대한 의견을 정당화하십시오.

다음 판매 마감 방법도 관련됩니다.

직접거래방식. 우리는 구매자에게 구매 또는 주문 준비 상태에 대해 직접 질문합니다.
이니셔티브 거래 방법. 우리는 고객과 모든 장점을 논의하고 모든 이의를 제거합니다. 우리는 “좋아요. 이 제품이 당신에게 어울리다니 기쁘네요. 이제 절차를 밟아보자."
테스트 거래 방법. 이 방법은 판매의 모든 단계에서 고객의 구매를 자극하는 데 적합합니다. 예를 들어, “그런데 우리 배송 날짜는 언제로 계획했어요?”
반대 의견을 제거하는 방법(3개의 "예" 기법) 이 기술은 고객이 의심스럽고 사고하려는 욕구가 있는 경우에 사용됩니다. 이 경우 구매 결정을 내리는 데 유리한 주장이 제시됩니다. “이 차는 적당한 가격이 아닌가요?” - 예. “상태가 매우 좋습니다” – 예. "그리고 색깔이 당신에게 어울립니다." - 네. "자동차의 특성이 당신에게 적합합니다"- 예. 우리의 목표는 가능한 한 많은 긍정적인 반응을 이끌어내는 것입니다. 그러한 수량 이후에는 고객이 거절하기 어려울 것입니다. 질문 중 하나에 대한 답변이 부정적이면 거부를 정당화해야 합니다. 판매자는 이유를 표시할 기회를 갖게 됩니다.
양식 작성 방법. 고객과의 작업을 훌륭하게 수행했지만 결정을 내리지 않고 계속 침묵을 지키고 있다면 제품에 대한 문서 작성을 시작하십시오. 더 많은 포인트를 작성할수록 고객으로부터 더 많은 데이터를 받을수록 고객의 협조 의지가 높아집니다. 그러나 문서를 망치지 않도록 엄격한 보고 및 양식 번호가 있는 문서로 작업해서는 안 됩니다.

7단계. 고객에게 작별 인사를 하는 방법

판매자의 행동. 기분이 좋지 않고 피로함에도 불구하고 고객을 돕는 것을 꺼려해서는 안됩니다.
계산원 행동. 금전 등록기를 닫을 때 모든 직원은 줄을 서 있는 사람들에게 금전 등록기를 점거하지 말라고 정중하게 경고해야 합니다. 동시에 불편을 끼쳐드려 죄송합니다.
10~15분 전에 문을 닫는 매장이 있어서는 안 됩니다. 일정에 지정된 작동 모드로 이동합니다.
관리자는 대기열이 나타나면 신속하게 대응해야 합니다.
구매자와 소통할 때 판매자의 억양을 제어하세요. 내담자는 그와 의사소통하는 것이 즐겁지 않다는 느낌을 가져서는 안 됩니다. 관리자는 인사하기 전에 미소를 짓는 법을 배워야 말투를 부드럽게 할 수 있습니다.
관리자는 구매자가 방에 있는 동안 전화 통화를 자제해야 합니다.
성실성과 학력이 높은 관리자를 모십니다.
상품 반품 및 교환 과정을 단순화합니다. 결국, 상품을 반품할 때 고객은 직원의 무례함으로 인해 종종 가중되는 엄청난 스트레스를 경험합니다. 차분하고 정확한 반품으로 구매자는 확실히 돌아올 것입니다.

전문가에 대한 정보

엘레나 이바노바,모스크바에 위치한 커피 및 차 매장 Kofetut 체인의 총책임자입니다. 그녀는 경제, 재무 및 예비군 법률 연구소에서 법학 학위를 취득했습니다. 공부하는 동안 그녀는 주유소 네트워크, 꽃집 네트워크, 러시아 및 그루지야 요리를 제공하는 레스토랑 등 여러 무역 프로젝트를 구현했습니다. 1989년부터 사업 관리 경험을 보유하고 있습니다. "Kofetut"은 차와 커피의 도매 및 소매 판매에 종사하는 회사입니다. 회사는 2002년에 설립되었습니다. 인원은 20명이다. 공식 웹 사이트 -www.kofetut.ru.

일리아 말리코프, 모스크바 Samospas 회사의 총책임자; 기술 과학 후보자. 모스크바 주립 공과대학교를 졸업했습니다. N.E. 경제학자-경영학 학위를 취득한 Bauman은 러시아 긴급상황부 산하 소방국 상트페테르부르크 대학에서 박사 학위를 받았습니다. 그는 등산 장비를 판매하는 Vento 회사에서 근무했으며 택배 직원에서 소매 체인의 책임자로 성장했습니다. 2006년에 그는 Samospas 화재 예방 센터를 설립했습니다. 그는 비상 상황부 국가 소방 아카데미의 모스크바 교육 및 과학 소화 단지에서 가르치고 있습니다. 사모스파스 LLC. 활동 분야: 소방 구조 장비 생산 및 판매. 직원 수: 25명. 연간 매출액: 8,500만 루블.

안톤 슈마탈루크, 모스크바 RDTECH 회사 컨설팅 이사. CJSC "RDTECH". 활동 분야: 경영 컨설팅, 자동화 서비스. 직원 수: 286. 주요 고객: Bank of Russia, VTB, VimpelCom, Gazprom, Megafon, MTS, Sibur Holding. 연간 매출액: 2조 2900억 루블.

닐 랙햄, 비즈니스 컨설턴트. B2B 영업 분야의 유명한 전문가입니다. 1970년대에 그는 다국적 기업의 지원을 받아 판매 효과에 대한 대규모 연구 덕분에 국제적인 인정을 받았습니다. 12년 동안 30명의 전문가가 23개국에서 35,000건의 성공적인 상품 및 서비스 판매 거래를 연구했습니다. 프로젝트 예산은 3,000만 달러였으며, 연구 결과를 바탕으로 Rackham은 효과적인 판매를 위한 혁신적인 기술을 개발했으며, 이를 자신의 저서 “SPIN Sales”에서 설명했습니다.